나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경432 [1] 서울특별시 금천구 가산동 235-36 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘세일중학교’ 남서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 공장, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2024-06-27) , 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법> , 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등) , 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

현장조사시 본건 토지상에 미등기 건물(연와조, 세멘와즙, 주택, 60.76㎡)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

물건 비고

-지분 매각임.
-공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경432 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 235-36

용도: 대지

감정가: 79,950,000원

토지면적: 134.50㎡ (약 40.68평)

토지지분: 6.5098㎡ (약 1.97평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 법정지상권

주의사항: - 지분 매각임.

- 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘세일중학교’ 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 편의도는 보통 수준임. 본건은 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 3월 17일 신한은행의 강제경매개시결정(2025타경432)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 토지 등기부 요약에 따르면, 현재 소유권은 박말임 외 11명에게 있으며, 여러 차례의 지분 이전 및 경매 관련 등기가 확인됩니다.

본건에는 현장 조사 시 미등기 건물(연와조, 세멘와즙, 주택, 60.76㎡)이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이 미등기 건물로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 이로 인해 매각으로 소멸되지 않는 지상권과의 연관성을 면밀히 검토해야 합니다.

임차인 현황:

* 박 (박경숙): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-12-12. 대항력 없음.

* 박 (박호봉): 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원, 전입일자 2022-05-16. 대항력 없음.

* 이 (이상합): 보증금 4,000,000원, 차임 420,000원. 전입일자 및 확정일자 미상. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 가산동 및 독산동 일대는 전통적인 산업단지 및 주거, 근린생활시설이 혼합된 지역의 특성을 보입니다. 특히 가산디지털단지는 오피스 상권으로, 한식, 종합소매업 등이 비교적 높은 매출을 기록하는 경향을 보입니다. 다만, 전반적인 외식 산업 침체 및 소비 심리 위축으로 인해 상권의 활력이 다소 저하될 수 있는 환경입니다. 본건 자체는 주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 배후 수요는 다양하게 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 대중교통 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에 세일중학교가 위치하고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 무난할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유자와의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 현황 조사 시 미등기 건물이 존재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 또한, 등기사항에서도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 ‘지상권’이 명시되어 있어, 인수 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받은 금액으로 공유자에게 매도해야 할 수 있습니다.

* 미등기 건물: 미등기 건물로 인한 법적 문제 및 철거, 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동에 위치한 토지 지분 매각 물건으로, 감정가는 79,950,000원입니다. 상업용 건부지로 이용 중인 세장형 토지이나, 전체 토지의 일부 지분만 매각되는 점이 가장 큰 특징입니다. 더불어 현황상 존재하는 미등기 건물과 이로 인한 법정지상권 성립 불분명 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한 공유자 우선매수 신고 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 복합적인 권리 관계와 물건의 특성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지분 투자 기회: 소액으로 서울 금천구 지역의 토지 지분을 취득할 수 있는 기회입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 토지 자체는 상업용 건부지로 이용 중이나, 향후 공유자 협의 또는 개발을 통해 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 법정지상권 등 제반 리스크 해소 전제)

9. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각이며, 미등기 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등의 중대한 권리 분석 리스크를 내포하고 있습니다. 또한 공유자 우선매수 신고의 가능성도 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가인 79,950,000원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하를 고려해 볼 수 있으나, 철저한 현장 조사 및 법률 전문가와 상담 후 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 예상 입찰가를 약 70,000,000원에서 80,000,000원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.