나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8531 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8531 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8531
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제5층 제502호
• 감정가: 279,000,000원
• 최저가: 178,560,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8531 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제5층 제502호 | 감정가: 279,000,000원 | 최저가: 178,560,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (경매 컨설턴트 의견)

1.1. 기본 정보 및 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8531 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 994-6 소담밸리 제5층 제502호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 279,000,000원

* 토지면적: 16.58㎡ (약 5.01평)

* 건물면적 (전용): 26.22㎡ (약 7.93평)

* 건물면적 (분양면적 추정): 약 32.78㎡ (약 9.92평) - *다세대주택은 전용면적을 기준으로 하지만, 통상 공용면적을 포함한 분양면적은 약 1.25배 수준으로 추정됩니다.*

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 5층

1.2. 입지조건 및 환경 분석

* **위치 및 주위환경**: 본건은 강서구청 북서측 인근, 화곡로 후면의 주거지대에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 주거 환경입니다. 감정평가서에 따르면 제반 주위환경은 '보통' 수준으로 평가됩니다.

* **교통상황**: 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 용이하며, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통상황은 '보통'입니다. 화곡동은 지하철 5호선, 2호선(까치산역) 등 인접 역세권을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* **건물의 특징**: 2021년경 준공된 것으로 추정되는 비교적 신축급 도시형생활주택(다세대주택)으로, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* **토지이용계획**: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 주거시설로서의 용도가 명확하며, 공항 인근 지역 특성상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석 (특이사항 및 주의사항 중심)

* **채무자/소유자**: 김OO으로 동일하며, 강제경매로 진행되는 건입니다.

* **채권자**: 주OOOOOOO에서 경매를 신청했습니다.

* **매각조건 (주의사항)**: '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 특이한 조건이 있습니다.

* **분석**: 이는 임차인(또는 임차인의 지위를 승계한 주택도시보증공사, HUG)이 대항력(매수인에게 임차보증금 반환을 요구할 수 있는 권리)을 포기하고 매각에 참여한다는 의미입니다. 이 조건이 이행된다면, 낙찰자는 임차보증금을 인수할 위험 없이(명도 부담 경감) 소유권을 확보할 수 있게 되어, 일반적인 대항력 있는 임차인의 물건보다 **권리관계가 매우 깨끗**해질 가능성이 높습니다. 다만, 매각 시 '조건이 성취되는지' 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 만약 조건 불성취 시 대항력은 그대로 유지될 수 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

* **상권**: 강서구청 상권과 인접하며, 화곡로 후면의 주거지대로서 기본적인 근린생활시설(편의점, 소규모 식당, 세탁소 등)은 잘 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* **주변 개발**: 강서구청이 마곡지구로 이전 계획이 있으나, 화곡동 자체는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역이며, 인근 마곡지구의 개발호재(MICE 복합단지, 대형 상업시설 등)의 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

* **생활편의**: 건물 자체에 승강기 등 기본적인 설비가 갖춰져 있어 거주 편의성이 높습니다.

* **혐오시설**: 주변 시설에 대한 구체적인 검색 결과는 없으며, 감정평가서상 '제반 주위환경 보통'이라는 점을 고려할 때, 명확한 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

* **경매 조건 이행 여부**: 가장 큰 리스크는 '임차인의 대항력 포기 조건 매각'이 실제 낙찰 후 이행되는지 여부입니다. 만약 주택도시보증공사가 어떤 이유로든 대항력 포기를 철회하거나 조건이 불성취되면, 낙찰자는 대항력 있는 임차보증금을 인수해야 할 수 있습니다. 입찰 전 관할 법원에 조건의 명확한 내용을 확인해야 합니다.

* **주거 환경**: 제2종일반주거지역(7층이하)에 위치하며, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 지역은 아파트 단지 중심의 주거 지역에 비해 주차 및 주변 환경의 정비도가 낮을 수 있습니다.

* **면적**: 전용면적 26.22㎡는 소형(원룸 또는 1.5룸) 규모로, 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합하며, 임대 수요는 안정적일 수 있으나 면적 확장성은 제한적입니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

* **종합 의견**: 본 건은 감정가 2억 7천만 원대, 전용 7.93평의 소형 다세대주택으로, 서울 강서구의 주거지대에 위치하여 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다. 특히, **'임차인의 대항력 포기 조건 매각'**이라는 특이사항은 낙찰자에게 권리 인수 부담이 없는 깔끔한 물건을 취득할 기회를 제공하므로, 명도 리스크를 최소화할 수 있는 강력한 장점입니다.

* **투자 포인트**:

* **권리 안전성**: 대항력 포기 조건이 성립되면, 매각물건명세서상 인수할 권리 또는 금액이 없어 권리분석이 매우 용이하고 안전합니다.

* **신축급 다세대**: 2021년 준공된 건물로 주거 쾌적성이 높고, 감가상각이 적어 향후 시세 방어에 유리합니다.

* **소액 투자 및 임대 수익**: 소형 평형은 서울 내 1인 가구 임대 수요가 꾸준하며, 전세 또는 월세 수익을 목적으로 하는 소액 투자에 적합합니다.

* **지역 개발 호재**: 마곡지구 개발, 화곡역 대장홍대선 영향 등 강서구 전반의 개발 잠재력을 간접적으로 공유할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계