나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6803 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6803 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제6층 제601호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경6803
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로51길 28, 제104동 제6층 제601호 (화곡동, 엠펠리체)
• 감정가: 332,000,000원
• 최저가: 212,480,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경6803 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로51길 28, 제104동 제6층 제601호 (화곡동, 엠펠리체) | 감정가: 332,000,000원 | 최저가: 212,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 화곡동 다세대주택

1.1. 물건 개요 및 면적 정보

서울특별시 강서구 화곡동 830-5 엠펠리체 제104동 제6층 제601호는 서울남부지방법원 2025타경6803 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 토지/건물 일괄매각 조건입니다.

감정가는 332,000,000원으로 평가되었습니다.

전용 건물면적은 35.98㎡ (약 10.88평)이며, 대지권 면적은 19.78㎡ (약 5.98평)입니다.

본 물건은 아파트가 아닌 다세대주택이므로 분양면적은 별도로 산정되지 않으며, 전용면적 기준으로 판단하셔야 합니다.

1.2. 경매 진행 정보 및 채무 현황

채무자와 소유자가 허OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

권리 관계상 가장 주의 깊게 살펴보아야 할 사항은 ‘임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각’입니다.

이는 낙찰(매각) 조건에 영향을 미치는 중대한 특이사항으로, 명도(인도) 리스크를 최소화할 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 가능성이 높습니다.

다만, 입찰 전 관련 서류를 통해 구체적인 대항력 포기 내용과 조건을 최종적으로 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 830-5번지 소재 서울신정초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대로서, 전형적인 도심 주거 환경을 형성하고 있습니다.

대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 접근도 가능합니다.

본건은 북측, 서측, 남측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있어 주거지로서의 기본적인 진입 및 통행 여건은 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어, 용적률 및 층고 제한이 적용됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주위 환경이 다세대주택과 학교가 혼재하는 주거지대이므로, 주로 인근 주민들을 위한 소규모 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

서울신정초등학교가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에게는 교육 환경적 측면에서 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

도시지역, 과밀억제권역에 속하는 입지로 서울 내 주요 업무지구로의 접근성은 양호한 편입니다.

혐오시설 여부와 관련하여, 제공된 정보만으로는 구체적인 시설의 존재 여부를 파악하기 어려우며, 인근 지도 서비스 등을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 핵심 권리 분석

본건은 소유자 겸 채무자의 부동산강제경매로, 등기부상 권리 분석 외에 중요한 것은 임차인 현황입니다.

제시된 정보에 따르면, ‘임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각’이 명시되어 있습니다.

이 조건이 유효하다면, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 확보할 수 있어, 경매 투자에서 가장 큰 리스크인 명도 및 보증금 인수 위험이 상당히 줄어들게 됩니다.

3.2. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

외벽은 벽돌 타일 붙임 마감, 내벽은 페인트 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 건축 당시의 일반적인 마감 수준을 갖추고 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성은 보통입니다.

현재 이용 상태는 주거용입니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 제한이 다수 설정되어 있습니다.

이는 향후 건축 행위나 증축, 리모델링 시 고도 및 용도 제한 등의 규제가 적용될 수 있음을 의미합니다.

또한, 매각 조건으로 명시된 대항력 포기 조건의 구체적인 내용 및 실제 이행 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

건물 감정가 대비 토지 지분율(19.78㎡)은 도시형생활주택의 일반적인 수준이나, 향후 재개발/재건축 추진 시 사업성 측면에서 불리할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재의 소형 주거용 다세대주택으로, 비교적 낮은 감정가로 서울 내 주택을 확보할 수 있는 기회입니다.

핵심 투자 포인트는 ‘매수인에 대한 대항력 포기 조건’입니다.

이 조건이 실제로 유효하다면, 투자자는 미상인 임대 관례 및 대항력 있는 임차인의 존재에도 불구하고 보증금 인수 리스크 없이 안전하게 부동산을 취득하고, 명도 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

따라서, 입찰 전 대항력 포기 조건에 대한 법원 또는 주택도시보증공사(HUG) 측의 최종 확인을 통해 권리 관계의 안정성을 확보한 후, 인근 유사 다세대주택의 실거래가 및 전세가 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정한다면, 안정적인 소액 투자처가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

투자 포인트:

1. 대항력 포기 조건으로 권리 분석 단순화 및 명도 리스크 최소화 가능성.

2. 서울시 제2종일반주거지역(7층이하) 소재의 소액 주거용 부동산 투자 기회.

3. 서울신정초등학교 인접으로 인한 주거 환경적 장점.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계