나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8106 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제6층 제603호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8106 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2025타경8106 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로18길 121-5, 제6층 제603호 (화곡동, 라움하우징) | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 140,288,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8106 (1)이며, 용도는 다세대주택, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 감정가는 2억 7,400만 원으로 책정되었습니다.

소유자와 채무자는 훈OOOOOO으로 동일하며, 채권자는 HOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 현황

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 164-5 라움하우징 제6층 제603호입니다.

건물 전용면적은 29.89㎡ (약 9.04평)이며, 토지 지분면적은 18.04㎡ (약 5.46평)입니다.

철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 1층부터 지상 6층 건물 중 6층에 위치하며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성 (입지조건)

본건은 화곡동 신정초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택 및 단독주택 등이 밀집한 주거지대입니다. 주위환경 및 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 양호한 편입니다. (참고로 주변 정보 검색 결과, 근거리에 지하철 5호선 까치산역이 소재하는 것으로 추정되어 대중교통 이용이 편리할 수 있습니다. )

도로는 북측 및 동측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 무난합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활정보 (상권분석, 생활정보)

본건은 주거지역 내에 위치하고 있어 주로 주거 기능을 위한 근린생활시설이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 신정초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 좋으며, 주변에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 기본적인 편의시설들이 모여 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

지도 등 주변 시설 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 화곡동 일대는 주차 공간이 협소한 경우가 많다는 거주 후기가 있으므로 주차장 확보 여부 등은 현장 확인이 필요합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 주거 환경이 안정적입니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 의한 규제가 적용됩니다.

또한 과밀억제권역에 속해 있습니다. 이러한 규제는 향후 건축 행위나 재개발에 제한 요소로 작용할 수 있으므로 주의해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크 검토

3.1. 권리 관계 분석 (권리분석)

본 경매는 소유자(훈OOOOOO)와 채무자(훈OOOOOO)가 동일한 상태에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

강제경매의 경우 채권자(HOOOOOOOOOOOOOOOO)의 집행권원에 의해 진행되는 만큼, 등기부등본상 말소기준권리를 확인하여 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있는지 면밀히 분석해야 합니다.

제시된 정보만으로는 상세한 권리분석은 불가하며, 등기부등본 및 매각물건명세서의 추가 확인이 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크 (잠재적 리스크)

임대관계: 감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있어, 현재 임차인이 있는지 여부와 임차인이 있다면 대항력 및 보증금 액수가 불분명합니다. 이는 낙찰자가 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 보증금을 인수하거나 명도에 어려움을 겪을 수 있는 가장 큰 리스크입니다. (주변 사례 검색 결과, 미상의 임차인이 있는 경우도 있으므로 철저한 현황조사서 및 매각물건명세서 확인이 필요합니다.)

용도지역 제한: 제2종일반주거지역(7층이하) 및 공항 관련 규제는 개발에 대한 잠재적 제약이 될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견 (종합 의견)

본건은 서울 강서구 화곡동 주거 밀집 지역 내에 위치한 소형 다세대주택으로, 전용면적 약 9.04평의 실거주 및 소액 투자용으로 적합한 물건입니다.

감정가는 2억 7,400만 원으로 책정되었으며, 건물 구조나 이용상태 등은 보통 수준입니다.

물리적인 현황은 공부와의 차이가 없는 등 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상이므로 이에 대한 권리분석이 선행되어야 안전한 투자가 될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트 (투자 포인트)

1. 소액 투자 가능성: 다세대주택의 특성상 서울 시내 아파트 대비 소액으로 투자가 가능하여 실거주 또는 임대 수익을 목적으로 한 투자자에게 매력적입니다.

2. 안정적인 주거 수요: 신정초등학교 인근 주거 밀집 지역으로, 신혼부부나 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3. 양호한 교통 환경: 노선버스 정류장이 가깝고, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

4. 건물 상태: 기본적인 난방, 위생, 승강기, 도시가스, 주차장 등 기본적인 설비를 갖추고 있어 주거 편의성이 확보되어 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계