나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51240 [1] 서울특별시 송파구 방이동 28-2 엘루이시티 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일 · 평가일 2025.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 ""방이중교"" 북서측 인근에 위치함.
부근은 상업용 및 업무용건물·주상용건물·근린생활시설·숙박시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철2호선·8호선 ""잠실역""·8호선 ""몽촌토성역"" 까지
도보로 각각 약3~4분 및 약8~12분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건내 제1층 제101호 포함 5개호수로서,
외벽은 치장석붙임·복합판넬 마감 등,
바닥은 타일붙임 마감 등으로서 현상은 보통임.

이용상태

기호1) 1층 101호: 월봉이네
기호2) 1층 102호: 마라사부
기호3) 1층 105호: 소담히
기호4) 2층 201호: (주)보라그룹
기호5) 2층 207호: (주)보라건설로서 인접호수와 내부경계벽체가 설치되어 있음
(후첨 ""사진용지"" 참조)

설비내역

공용위생설비·소화전설비·승강기설비·지하주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2017-08-17)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위
탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역
(2016-11-28)<수도법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.
허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51240 (1)

1.2. 물건종별: 근린상가

1.3. 소재지: 서울특별시 송파구 방이동 28-2 엘루이시티 2층 207호

1.4. 건물명칭: 엘루이시티

1.5. 토지면적: 14.52㎡ (약 4.39평)

1.6. 건물면적: 81.11㎡ (약 24.53평)

1.7. 감정가: 113,400,000원

1.8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분: 부동산임의경매

1.10. 채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.11. 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 송파구 방이동에 소재하며, 방이중교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용, 업무용, 주상복합, 근린생활시설, 숙박시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

* 버스정류장: 도보 약 3~4분 거리

* 지하철 2호선 및 8호선 잠실역: 도보 약 3~4분 소요

* 지하철 8호선 몽촌토성역: 도보 약 8~12분 소요

대중교통 이용 편의도는 보통 이상으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 물건이 접하고 있는 도로는 차량 출입이 가능한 상태로 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 다음의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 근저당권 (서호새마을금고, 15,000,000원, 2020-02-24 접수)

* 근저당권 (동수원새마을금고, 15,000,000원, 2020-02-24 접수)

* 근저당권 (오산새마을금고, 15,000,000원, 2020-02-24 접수)

* 압류 (송파구, 2024-08-01 접수)

* 임의경매개시결정 (엠엠지제이십삼차유동화전문, 45,000,000원, 2025-04-01 접수)

등기부상 채권 총액은 45,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요는 별도 확인 필요)

3.3. 인수 가능한 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건과 관련하여 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사해성

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업일자: 2023-12-28

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 서울특별시 송파구 방이동, 특히 잠실역 역세권 인근의 일반상업지역에 위치하고 있습니다. 인근은 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있는 최적의 입지입니다. 다양한 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

4.2. 건물 이용 현황 (본건 포함 5개 호수)

* 1층 101호: 월봉이네

* 1층 102호: 마라사부

* 1층 105호: 소담히

* 2층 201호: (주)보라그룹

* 2층 207호: (주)보라건설 (본건)

본 건인 2층 207호는 (주)보라건설이 이용 중이며, 인접 호수와 내부 경계벽체가 설치되어 있습니다. 필요에 따라 인접 호수와의 통합 또는 확장 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 문화시설

잠실역 역세권에 위치하여 롯데월드, 롯데백화점, 롯데마트 등 대형 쇼핑몰 및 문화 시설 이용이 매우 편리합니다. 석촌호수 또한 인접하여 쾌적한 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변에 방이중학교 등 교육기관이 분포하며, 송파구의 발달된 생활 인프라를 바탕으로 다양한 교육 및 의료 시설 이용이 용이합니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

인근에 올림픽공원, 석촌호수 등 넓은 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특성

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 관리 주체가 변경된 물건으로, 권리 관계 확인 시 다소 복잡할 수 있습니다.

* 공동 담보 물건: 동일한 채무에 대해 여러 물건이 공동으로 담보로 제공된 경우, 해당 물건의 경매 결과가 다른 담보물의 가치에도 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 토지거래 계약에 관한 허가구역: 본 건은 현재 근린상가 및 업무시설로 이용 중이나, 지정기간(2025.3.24.~2025.9.30.) 내 아파트 용도로 사용되는 부지에 대한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 향후 용도 변경 계획 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

* 군사 보호 구역: 대공방어협조구역, 비행안전제2구역 등에 해당하여 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 수도권 관련 규제: 과밀억제권역, 공장설립제한지역에 포함되어 있어 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.3. 기타

* 임대관계 미상: 현재 공실인지, 임대 중인지, 임대 조건은 어떠한지에 대한 정확한 정보가 파악되지 않았습니다. 비록 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 임차인과의 원활한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 송파구 방이동, 지하철 2호선 및 8호선 잠실역 도보 3-4분 거리에 위치한 엘루이시티 내 근린상가(2층 207호)입니다. 서울의 핵심 업무 및 상업 지구에 속해 있으며, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 높은 미래 가치를 기대할 수 있습니다. 감정가는 1억 1,340만원이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 파악됩니다. 등기부상 채권 총액이 4,500만원으로 감정가 대비 현저히 낮아 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 유동화 물건 및 공동 담보 물건이라는 점, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 현장 답사를 통한 상세 분석 후 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 잠실역 초역세권으로 업무 및 상업 활동 중심지.

* 높은 접근성: 지하철 2, 8호선 이용 편리, 광역 교통망 접근 용이.

* 풍부한 배후 수요: 주변 상업/업무/주거 단지 밀집로 잠재 고객층 확보 유리.

* 안정적인 권리 관계: 인수 부담 없는 임차인, 감정가 대비 낮은 채권 총액.

* 개발 잠재력: 잠실 광역중심 지구단위계획에 따른 지역 가치 상승 기대.

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설 및 업무시설 용도로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 113,400,000원을 기준으로, 인수 보증금 0원을 제외하고 산정합니다.

주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 가능성, 물건의 특수성(유동화, 공동담보) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건은 감정가 대비 채무 부담이 적고 인수 부담이 없는 장점이 있어, 시장 상황 및 현장 답사를 통한 면밀한 분석 후 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 보수적 접근 시: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

* 적극적 접근 시: 100,000,000원 ~ 113,400,000원 (감정가 범위)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석, 현장 답사, 주변 상권 및 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.