나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8478 [1] 서울특별시 구로구 고척동 249-68 수명그린빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8478 [1] 서울특별시 구로구 고척동 249-68 수명그린빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경8478
• 주소: 서울특별시 구로구 고척로31길 54 수명그린빌, 제2층 제202호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경8478 | 소재지: 서울특별시 구로구 고척로31길 54 수명그린빌, 제2층 제202호 | 감정가: 203,000,000원 | 최저가: 162,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8478 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8478 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 249-68 수명그린빌 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 20.13㎡ (약 6.09평)

토지지분: 20.13㎡ (약 6.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

건물지분: 29.37㎡ (약 8.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위임차권

주의사항: 보증금은 최저매각가격의 20%, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.2. 입지조건

본 대상 물건은 서울특별시 구로구 고척동에 위치하며, 서측 인근에 서울세곡초등학교가 소재하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 등 주거용 건물이 밀집해 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물구조 및 특징

해당 건물은 철근콘크리트구조로, 총 5층 건물 중 제2층 제202호에 위치합니다. 2017년 2월 2일 사용승인을 받은 건물로, 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 하이삿시 등으로 구성되어 있습니다. 내부는 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중에 있으며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기 등의 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.4. 토지 정보

본 물건의 토지는 두 필지가 일단의 장방형을 이루고 있으며, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 고척로27나길, 남서측으로는 고척로31길에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획시설 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

1.5. 권리분석

본건의 가장 중요한 권리 사항은 '선순위임차권'의 존재입니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있으며, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 특히, 본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 매우 중요한 조건을 포함하고 있습니다. 이는 임차인이 매수인에게 대항할 권리를 포기해야만 매각이 성립될 수 있음을 의미하므로, 이 조건의 이행 여부가 매각 진행 및 최종 취득에 결정적인 영향을 미칩니다. 보증금은 최저매각가격의 20%가 요구됩니다.

1.6. 상권분석

물건이 위치한 고척동 일대는 주로 다세대주택 및 단독주택으로 이루어진 주거 밀집 지역입니다. 인근에 세곡초등학교와 같은 교육시설이 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 대규모 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 근린 상가들이 분포되어 있을 것으로 예상되며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 현재까지 검색된 정보로는 주변에 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

1.7. 생활정보

해당 물건은 서울세곡초등학교와 가까워 자녀를 둔 가정의 경우 교육 환경이 양호할 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 위치이며, 차량으로도 접근이 용이합니다. 다만, 내부 구조에 대한 상세 조사가 실지 조사 시 거주자 부재로 인해 제한되었으며, 건축물대장상의 현황도와 실제가 다소 상이할 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 또한, 현재 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.8. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 권리분석에서 언급된 선순위임차권 및 대항력 포기 조건입니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우 경매 절차에 차질이 발생하거나, 매수인에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 거주자 부재로 인한 내부 구조 파악의 한계는 실제 물건의 상태와 다를 가능성을 내포하고 있습니다. 토지이용계획상의 각종 법적 제한 사항은 향후 재건축이나 증축 등의 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울시 구로구에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 선순위임차권의 존재와 함께 '대항력 포기 조건'이라는 매우 까다로운 매각 조건이 붙어 있어, 이에 대한 면밀한 법률 검토와 확인이 필수적입니다. 일반적인 경매 물건보다 취득 과정에서 추가적인 확인과 주의가 요구되는 건입니다.

1.10. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 잠재적 가치와 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 우선, 서울이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 세곡초등학교 인근의 주거 지역이라는 점은 안정적인 수요를 기대하게 합니다. 하지만, 투자 결정에 앞서 가장 중요한 것은 '선순위임차권'과 '대항력 포기 조건'을 명확히 이해하고, 해당 조건을 충족시킬 수 있는 방안을 마련하는 것입니다. 이 조건이 원만히 해결된다면, 상대적으로 저렴한 가격에 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다. 모든 법적, 계약적 요소를 충분히 검토한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계