나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6162 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6162 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경6162 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로25길 71-18, 제3층 제302호 (화곡동, 라홈) | 감정가: 357,000,000원 | 최저가: 182,784,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 서울남부지방법원 2025타경6162 (1)로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 340-13 라홈 제3층 제302호이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

감정가는 357,000,000원으로 책정되었습니다.

소유자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

토지 면적은 21.18제곱미터(약 6.41평)이며, 건물(전용) 면적은 29.99제곱미터(약 9.07평)입니다.

본 물건은 2021년 11월 29일에 사용승인된 지상 6층 건물 중 3층에 위치하며, 비교적 신축급입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 마감 등으로 관리상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

설비로는 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 5호선 까치산역 북측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하고 본건까지 차량 출입이 가능하여 교통상황은 비교적 양호합니다.

정방형의 토지로 남동측으로 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변은 시장, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다.

시장이 인근에 있어 일상생활 편의시설 이용이 편리하며, 주거 환경은 보통 수준으로 파악됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

등기부상 특별한 문제(예: 복잡한 선순위 권리)는 보고된 자료에 나타나 있지 않습니다.

3.2. 잠재적 리스크

주의사항 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

이는 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 위험(대항력)이 없어지므로 권리관계가 단순화된다는 점에서 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 입찰 전 해당 조건의 철회 여부 및 정확한 내용에 대해 법원에 확인이 필요합니다.

임대관계는 미상이나, 주택도시보증공사의 개입 정황으로 보아 임대차 관계가 존재했던 것으로 추정됩니다.

4. 토지이용계획 및 제한사항

4.1. 공법상 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 속합니다.

이는 주거 개발의 기본적인 제한을 가지지만, 제2종일반주거지역으로서 주거 편의성이 높은 지역임을 의미합니다.

또한, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 관련 제한이 있어 건물의 높이 등에 제약이 있을 수 있으나, 현재 지어진 6층 건물에는 이미 반영된 것으로 보입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 5호선 까치산역 인근의 비교적 양호한 교통 환경과 시장, 근린생활시설이 혼재된 생활 편의성이 좋은 지역에 위치합니다.

2021년 사용승인된 신축급 다세대주택이라는 점이 큰 장점입니다.

가장 큰 투자 매력은 임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건 매각이라는 점입니다. 이는 통상적인 경매 물건 대비 낙찰자가 인수해야 할 리스크가 현저히 낮아 권리상 매우 안전하다고 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

A. 뛰어난 교통 여건 5호선 까치산역 인근 위치로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

B. 신축급 건물 2021년 준공되어 수리 비용 부담이 적고, 깔끔한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

C. 안전한 권리관계 대항력 포기 조건으로 매각되어 명도(세입자 퇴거) 과정의 복잡성이 크게 줄어들 것으로 예상됩니다.

D. 비교적 높은 전용률 토지면적 대비 전용면적이 약 9평대로, 소형 주거시설로서 활용도가 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계