나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5862 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제7층 제704호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경5862 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제7층 제704호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경5862
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로 335-2, 제7층 제704호 (독산동, 엘린하우스)
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경5862 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로 335-2, 제7층 제704호 (독산동, 엘린하우스) | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 119,194,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경5862 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제7층 제704호

용도: 다세대주택

감정가: 291,000,000원

토지면적: 11.79㎡ (약 3.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.14㎡ (약 7.60평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위임차권

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '독산3동주민센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 동측으로 약 4m 폭의 포장도로를 통해 왕복 4차선 도로인 독산로와 연결되어 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리관계로는 '선순위임차권'이 존재합니다. 하지만 본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'으로 진행됩니다. 이는 임차인 또는 주택도시보증공사(HUG)가 낙찰자에 대해 임차권을 주장하지 않기로 동의한 조건으로, 낙찰자가 임차보증금 인수 부담을 덜 수 있는 중요한 요소입니다. 그러나 선순위임차권의 존재 자체와 HUG의 대위변제 및 채권 회수 과정에 대한 면밀한 추가 확인은 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 독산동 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 엿볼 수 있습니다. 주변에 독산3동주민센터가 있으며, 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

건물은 2021년 7월 14일에 사용 승인된 비교적 신축 건물(철근콘크리트구조)입니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, CCTV, 기계식 주차 설비도 구비되어 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 도로망 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '선순위임차권'의 존재와 관련된 부분입니다. 비록 임차인 및 HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰자 부담이 경감될 가능성이 높으나, HUG의 대위변제 및 임차권 등기 말소 절차, 그리고 임차인의 실제 퇴거 여부 등에 대한 추가적인 법률적, 현장 조사가 반드시 필요합니다. '대항력 포기' 조건이 붙은 경매 물건의 경우, 예상치 못한 점유자 분쟁이나 추가적인 권리 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현황 조사서와 현장 조사를 철저히 수행해야 합니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제7층 제704호는 비교적 신축된 다세대주택으로, 도심 속에서 주거 및 생활 편의 시설을 갖춘 지역에 위치하고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. '선순위임차권' 존재에도 불구하고 '대항력 포기 조건'이 붙어 있어, 임차보증금 인수 리스크가 상당히 완화될 것으로 예상됩니다. 하지만 이러한 특수 조건으로 인해 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로 연식이 짧아 관리 상태 및 거주 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

2. 입지: 독산동 지역은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 발전 가능성이 있습니다.

3. 권리관계 이점: '선순위임차권'이 있음에도 '대항력 포기' 조건으로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 상황은 투자자에게 큰 이점으로 작용할 수 있습니다. 이는 HUG가 임차인에게 보증금을 대신 지급하고 채권을 회수하기 위한 조치로, 낙찰자에게는 추가 인수 부담 없이 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

4. 교통 및 편의시설: 대중교통 이용이 편리하고, 주변 근린생활시설 이용이 용이하여 주거 환경이 좋습니다.

5. (혐오시설 없음): 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계