나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경126847 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 409-55 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 지1층/ 지상3층 건물 내 제2층 제202호로서,
("집합건축물대장"상의 사용승인일은 1993-09-06)

외벽 : 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등 임.

이용상태

대상물건은 다세대주택(후첨 : "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

대상건물은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 세장형으로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북서 및 남서측으로 초록마을로32길(노폭 약 4미터)의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

(2) 대상 물건은 대상 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조는 강서구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 "건축물 현황도"를 기준으로 외부관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 진행에 참고하시고, 경매 참여 시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경126847 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 409-55 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 138,000,000 원

토지면적: 22.94㎡ (약 6.94 평)

토지 지분: 22.94㎡ (약 6.94 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.33㎡ (약 10.39 평)

건물 지분: 34.33㎡ (약 10.39 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 인터넷청과

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 정보

건축물대장상 사용승인일은 1993년 9월 6일이며, 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 지상 3층, 지하 1층 건물 중 제2층 제202호입니다. 건물 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시창호 마감으로 되어 있습니다.

건물 연면적은 308.32㎡이며, 대지권 면적은 182㎡입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 특히 공항 관련 구역에 포함되어 있어 향후 고도 제한 등 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 주요 권리 변동은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전: 이상만(2001.12.13), 이옥화(2002.01.16), 선지은(2007.02.09)

- 주택임차권: 박선재 (2026.06.18 접수, 보증금 97,000,000원, 인수 조건)

- 강제경매: 주식회사 인터넷청과 (2024.07.17 접수, 239,625,403원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박선재

보증금: 97,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-10

확정일자: 2024-04-24

배당신고일자: 2024-08-05

대항력: 있음

비고: 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 97,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-06-10

확정일자: 2024-04-24

배당신고일자: 2024-09-19

대항력: 있음

비고:

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리(강제경매, 2024.07.17 접수)보다 선순위에 해당하는 주택임차권(박선재)이 존재하며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 경매 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 97,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로 다세대, 연립주택 등이 많으며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 대형 상업 시설보다는 소규모 점포 및 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 학교(화일초등학교 등), 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거 환경

다세대주택이 밀집한 지역으로 조용하고 주거 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인 박선재 씨의 보증금 97,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 채무라는 점입니다. 이는 입찰가 산정에 있어 매우 중요한 고려 요소가 됩니다.

6.2. 건물 노후도

건축 사용승인일이 1993년으로 약 30년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역)에 포함되어 있어 향후 건축물의 높이 제한 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 138,000,000원입니다. 입지는 보통 수준이나, 가장 큰 특징은 인수되는 선순위 임차보증금 97,000,000원이 있다는 점입니다. 이는 낙찰 시 추가적인 비용 부담이 발생함을 의미합니다. 건물은 1993년식으로 연식이 있으며, 공항 관련 법규에 의한 제약을 받을 수 있는 지역입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 시세 상승 가능성

화곡동 일대는 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성이 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 합리적 입찰을 통한 취득 기회

선순위 임차권 인수 부담으로 인해 일반 매물 대비 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 및 인수 비용을 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 138,000,000원이나, 인수해야 할 임차보증금이 97,000,000원으로 상당합니다. 이를 고려하여 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 합리적인 수준에서 산정하는 것이 중요합니다.

최근 인근 다세대 주택 매매 사례들을 볼 때, 유사 면적 및 연식의 물건 시세는 140,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 추정됩니다.

낙찰자가 부담해야 할 총 비용을 약 150,000,000원으로 가정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 총 매입 비용 (약 150,000,000원) - 인수 보증금 (97,000,000원) = 예상 입찰가

이를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 약 43,000,000원 ~ 53,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 보수적으로 접근하여 55,000,000원으로 입찰가를 설정한다면, 총 매입 비용은 약 152,000,000원이 됩니다.

실제 입찰 시에는 해당 물건의 현황, 임차인과의 명도 가능성, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.