나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4739 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4739 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경4739
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로 194, 제5층 제502호 (화곡동, 동선벨리체)
• 감정가: 294,600,000원
• 최저가: 188,544,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경4739 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로 194, 제5층 제502호 (화곡동, 동선벨리체) | 감정가: 294,600,000원 | 최저가: 188,544,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경4739 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 개요

소재지 서울특별시 강서구 화곡동 376-9 동선벨리체 제5층 제502호 다세대주택 물건에 대한 경매 보고서입니다. 본 건은 2020년 8월 25일에 사용 승인된 비교적 신축급 건물이며, 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다. 매각 구분은 토지/건물 일괄 매각이며, 감정가는 294,600,000원입니다.

토지 면적은 $17.32\text{m}^2$ (약 5.24평)이며, 건물 전용 면적은 $28.86\text{m}^2$ (약 8.73평)입니다. 건물 제시외 면적 $0.78\text{m}^2$를 포함한 총 건물 면적은 $29.64\text{m}^2$ (약 8.97평)입니다.

1.2. 채무자 및 사건 정보

소유자와 채무자는 허OO이며, 채권자는 주OOOOOOO의 부동산강제경매 사건입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 서울 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택과 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거지역입니다. 건물은 인접지와 등고평탄한 정방형의 토지 위에 있으며, 본 건물은 도시형 생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에는 서울 버스 604, 652, 5712, 6628, 6630번 등을 이용할 수 있는 화곡중앙골목시장 또는 화곡동대림아파트 정류장이 있어 대중교통 이용에 편리합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 건은 소유자와 채무자가 동일한 허OO인 부동산 강제 경매 사건으로, 등기부상 복잡한 권리 관계는 없을 것으로 보이나, 매각물건명세서 등 최종 권리 분석이 필수적입니다.

3.2. 임차인 및 명도 리스크

가장 큰 특징은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건"으로 매각된다는 점입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)에서 매수인(낙찰자)에게 대항력을 포기한다는 조건이므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 위험이 해소되어 명도 리스크가 매우 낮습니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인의 명도 리스크가 경매의 주요 걸림돌임을 고려할 때, 본 조건은 입찰자에게 매우 유리한 조건으로 작용합니다.

4. 지역 및 상권 분석

4.1. 상권 및 생활 편의

본 건 주변은 다세대 주택 밀집 지역으로, 월정초등학교 북서측에 위치하여 학생 자녀를 둔 가정의 거주 환경이 양호합니다. 인근에는 양서중학교, 신화중학교 등으로 진학이 가능합니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 확보되어 있으며, GS25, CU 등의 여성 안심 지킴이집 등 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 용도지역 및 제한

화곡동 376-9, 376-35 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 인해 고층 개발은 제한되지만, 안정적인 주거 밀도를 유지할 수 있습니다. 상대보호구역은 학교 환경 보호를 위한 규제이며, 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역은 김포공항에 따른 고도 제한을 의미합니다.

4.3. 혐오 시설 여부

본 건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역 내에 있어 항공기 소음의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이는 주거 환경의 쾌적성을 저해하는 일종의 잠재적 혐오 시설로 간주될 수 있습니다. 또한, 화곡동 일대에서는 아파트식 쓰레기 및 재활용 공동 배출·수거 시설(재활용 동네마당 등)이 설치되어 운영되는 등 지역 생활 환경 개선 노력과 함께 시설 설치에 따른 이슈가 발생한 바 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 소음 및 주변 환경의 실제 체감 정도를 확인하는 것이 중요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유의사항

제시외 건물 $0.78\text{m}^2$이 매각 대상에 포함되어 있으므로, 이는 별도의 철거나 법적 문제가 발생할 가능성이 낮아 권리상 문제는 없습니다. 다만, 제시외 건물에 대한 정확한 현황(위치 및 용도)을 확인해야 합니다.

5.2. 규제사항

상대보호구역 및 대공 방어 협조 구역 등으로 인해 건축 행위에 대한 강서 교육지원청 및 군사 기관의 규제 대상이 될 수 있습니다. 이는 재건축 또는 용도 변경 시 복잡한 행정 절차를 수반할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 건은 2020년도 사용 승인된 신축급 다세대 주택으로, 제2종일반주거지역 내 주거 환경이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 명도 리스크를 최소화하는 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건은 이 물건의 가장 큰 장점입니다. 다만, 김포공항 인근의 규제 지역이라는 점과 잠재적 소음 리스크는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입찰 포인트는 "임차인의 대항력 포기 조건"입니다. 이는 통상적인 경매 물건의 위험 요소인 명도 문제와 임차 보증금 인수 부담을 완전히 해소하여 초보 투자자에게도 안전한 물건이 될 수 있습니다. 또한, $2020$년식의 신축급 다세대주택이라는 점이 시세 방어 및 임대 수익 확보에 유리하게 작용할 것으로 판단됩니다.

(본 보고서는 제공된 정보 및 주변 환경 검색 결과를 바탕으로 작성되었으며, 최종 투자는 입찰자 본인의 책임하에 진행되어야 합니다.)

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계