나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9391 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9391 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9391
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로101길 48 우미그린빌, 제5층 제501호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9391 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로101길 48 우미그린빌, 제5층 제501호 | 감정가: 290,000,000원 | 최저가: 232,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 2025타경9391 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건번호

서울남부지방법원 2025타경9391 (1)

1.1. 2.소재지

서울특별시 금천구 독산동 962-11 우미그린빌 제5층 제501호

1.1. 3.물건종별

다세대주택

1.1. 4.감정가

290,000,000원

1.1. 5.면적 (토지)

토지면적 12.98㎡ (약 3.93평)

토지지분 12.98㎡ (약 3.93평)

토지 제시외면적 0.00㎡

1.1. 6.면적 (건물)

건물면적 29.93㎡ (약 9.06평)

건물지분 29.93㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적 0.00㎡

1.1. 7.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 8.경매구분

부동산강제경매

1.1. 9.채권자

주OOOOOOO

1.1. 10.사용승인일

2020년 11월 17일

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1.건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제501호

1.2. 2.건물 마감

외벽: 석재 붙임 마감 등

창호: 새시 창호 등

1.2. 3.이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

1.2. 4.설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

1.2. 5.토지 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

1.2. 6.인접 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

1.2. 7.토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

1.2. 8.공부와의 차이

없음.

1.2. 9.기타 참고사항 (임대관계)

임대관계는 미상임.

1.3. 입지조건

1.3. 1.주위 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '금천문화예술정보학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

1.3. 2.교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임. 지하철 2호선 구로디지털단지역과 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.3. 3.주변 주요 시설

본건 인근에는 금천문화예술정보학교가 위치하고 있으며, 다양한 주거시설 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 도보권 내에 편의점, 마트, 병원, 카페, 약국 등의 생활 편의시설이 다수 소재하여 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1.매각 조건

본 물건은 토지와 건물이 일괄매각되는 부동산강제경매 물건입니다.

1.4. 2.인수/소멸 권리 (주의사항 기반)

주의사항으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"으로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 미배당 보증금에 대한 책임을 지지 않으나, 해당 조건의 법적 해석 및 실무 적용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 통상적으로는 말소기준권리 이후의 임차인은 배당받지 못한 보증금에 대해 대항력이 없으나, 구체적인 권리관계는 매각물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1.지역 특성

본건이 위치한 독산동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다. 교육시설(금천문화예술정보학교) 및 다양한 편의시설이 인접해 있어 배후 수요가 있는 지역입니다.

1.5. 2.건물 용도

토지는 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 본 건 건물은 다세대주택으로 이용 중입니다. 이는 다양한 용도의 개발 가능성을 시사합니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1.주거 편의성

개별난방 및 도시가스 설비가 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 양호합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 이용도 가능하여 교통이 편리한 편입니다.

1.6. 2.주거 환경

주위는 주택 및 상업시설이 혼재하는 일반적인 택지 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 남향일 경우 일조량이 좋고 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.임차보증금 관련

앞서 언급된 "임차보증금반환청구권 포기 조건"은 중요한 리스크 요인입니다. 해당 임차인의 보증금 규모, 대항력 유무, 배당 현황 등을 정확히 파악하지 않으면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (임대관계 미상임)

1.7. 2.토지 이용 제한

본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 법적 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 재건축이나 용도 변경 시 영향을 줄 수 있으므로, 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.장점

- 신축 건물 (2020년 사용승인)으로 비교적 양호한 상태의 건물임.

- 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋으며, 교통 여건이 편리함.

- 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 다양한 수요층이 존재함.

- 토지와 건물이 일괄매각되어 명확한 소유권 확보 가능.

1.8. 2.고려사항

- 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건에 대한 정확한 법적 검토 및 확인 필수.

- 토지이용계획상의 각종 제한 사항 확인 및 향후 개발 가능성 검토 필요.

- 주변 부동산 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 참고하여 적정 낙찰가 산정.

1.9. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 다세대주택으로, 기본적인 건물 상태는 양호하며 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수하여 투자 가치가 있습니다. 그러나 "임차보증금반환청구권 포기 조건"이라는 특이사항이 존재하므로, 해당 조건에 대한 면밀한 법률적 검토와 함께 임차인의 현황을 파악하는 것이 매우 중요합니다. 또한, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 최소화하고 투자 수익을 극대화할 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계