나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9459 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9459 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제2층 제203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9459
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제2층 제203호
• 감정가: 206,000,000원
• 최저가: 131,840,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9459 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제2층 제203호 | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 131,840,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9459 (1)입니다.

물건 소재지는 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제2층 제203호이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

최초 감정가는 206,000,000원으로 책정되었습니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

본건은 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 제2층에 해당하며, 2021년 2월 26일에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다.

1.2. 면적 세부 내역

토지면적 (대지권)은 19.87㎡이며, 이는 약 6.01평에 해당합니다. (토지 지분율: 1986.9)

건물 전용면적은 23.01㎡이며, 이는 약 6.96평에 해당합니다. (건물 지분율: 2301)

*주의: 본 물건은 다세대주택(도시형생활주택)으로, 기재된 면적은 전용면적입니다. 아파트와 같은 별도의 분양면적은 표기하지 않습니다.

2. 입지 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개웅초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 상황은 양호합니다.

토지는 인접 필지 대비 완경사 사다리형 토지이며, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지(토지 1, 2)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-12-12)으로 지정되어 있습니다.

주요 제한사항으로는 교육환경보호구역(개웅초등학교 인근), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m), 그리고 과밀억제권역에 속해 있습니다.

또한, 토지거래계약에관한허가구역(2024.9.10.~2029.9.9., 지목 도로 한정)에도 포함되어 있습니다. 제1종일반주거지역은 저층 주거 중심으로 양호한 주거 환경을 조성하는 지역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자 및 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이므로, 건물과 토지 모두를 취득하는 데 문제가 없습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 권리상 주의사항은 임차인 관련 조건부 매각입니다.

"임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이 명시되어 있습니다.

이는 임차권자(주택도시보증공사 포함)가 낙찰자에게 보증금 잔액을 청구할 수 있는 권리를 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 의미입니다. 이 조건이 충족되어야 안전한 명도가 가능하며, 입찰 전 관련 서류 및 조건을 반드시 확인해야 합니다.

현재 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 주변 환경 및 상권

주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택이 혼재된 일반 주거지역으로, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

번화한 상권보다는 주거에 필요한 편의시설을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 생활 편의 및 교통

개웅초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호합니다. 학교, 공원 등이 가까워 기본적인 생활 편의성은 확보되어 있습니다.

인근 노선버스정류장을 통해 지하철역 및 도심 접근이 용이합니다. 차량 진출입 및 주차 상황은 주변 도로 폭(약 4m)을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주요 리스크 검토

1. 권리상 리스크 (최대 리스크): 주의사항에 명시된 임차인 및 주택도시보증공사의 임차보증금반환청구권 포기 조건이 핵심입니다. 이 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 하며, 조건이 충족되지 않을 경우 낙찰 후 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 물리적 리스크: 완경사 지형에 위치하며, 접한 도로의 폭이 약 4m 내외로 넓지 않은 점은 차량 운행 및 주차에 약간의 불편을 줄 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 검토

현장 정보 및 검색 결과상 물건지 주변에 대형 쓰레기 처리장, 화장장 등 직접적인 주거 기피시설(혐오시설)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 육안으로 확인하고, 소음, 냄새, 인접 시설 등을 철저히 점검해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택(도시형생활주택)으로, 제1종일반주거지역 내 개웅초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 안정적인 편입니다. 2억 초반의 감정가로 소액 투자나 실수요 목적의 접근이 용이합니다.

다만, 입찰에 있어 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "임차권 승계인의 보증금반환청구권 포기 조건"입니다. 이 특수 조건에 대한 법적 해석 및 이행 가능성을 면밀히 검토하고 입찰해야만 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1. 신축급 다세대: 2021년식으로 건물의 상태가 양호하여 별도의 수리 비용 부담이 적습니다.

2. 소액 투자/실수요 적합: 전용면적 약 7평으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 소형 평형을 찾는 실수요층에게 적합합니다. 감정가 기준 서울 지역에서 낮은 금액대로 진입 장벽이 낮습니다.

3. 안정적 주거 환경: 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 환경이 안정적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계