나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9460 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9460 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9460
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제4층 제402호
• 감정가: 269,000,000원
• 최저가: 172,160,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9460 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제4층 제402호 | 감정가: 269,000,000원 | 최저가: 172,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경9460 (1)호 사건으로, 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제4층 제402호에 소재하는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

감정가는 2억 6,900만 원이며, 소유자 및 채무자는 김OO입니다.

1.2. 면적 정보

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지 전용면적은 21.03제곱미터(약 6.36평)이며, 건물(전용)면적은 24.35제곱미터(약 7.36평)입니다. 해당 건물은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 매각 조건

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

특히, '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 중요한 주의사항이 있습니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부 및 채무 관계

본건은 채권자 주OOOOOOO의 강제경매 신청 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로 복잡한 채무 관계는 없을 것으로 보입니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 등기부상의 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

2.2. 임차 관계

임대관계는 미상입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인이 존재할 경우 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 미배당 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 잔액을 인수할 위험이 해소된 조건이나, 입찰 전 매각조건을 반드시 재확인해야 합니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""개웅중학교"" 북측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 조용한 주거 지역에 있습니다.

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 건부지로, 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

본건 남측으로 약 4M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입은 용이합니다.

3.3. 상권 및 생활정보

인근에는 개웅산공원 및 개봉공원 등 쾌적한 숲세권이 형성되어 있으며, 재래시장, 2001아울렛, 롯데마트, 롯데시네마 등 상권 시설과 각종 병의원, 은행 등의 근린생활시설 이용이 편리한 지역입니다.

학군으로는 개웅초, 개봉초, 개명초, 개웅중 등이 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

주변 환경을 검색한 결과, 주거 환경을 저해할 만한 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크이자 특이사항은 임차보증금 반환청구권 포기 조건 매각입니다.

일반적으로 임차인(특히 HUG)의 미배당 보증금 잔액을 낙찰자가 인수하는 경우가 있어 투자 리스크가 되지만, 본건은 매각 조건 자체가 잔액에 대한 청구권 포기 조건이므로, 권리 분석상 인수 금액의 리스크는 거의 해소되었다고 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 전에 법원 공고문을 통해 해당 조건의 유효성 및 최종 매각 조건을 반드시 확인해야 합니다.

또한, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 복잡한 토지이용계획 및 제한 상태를 가지고 있으나, 주거용 다세대주택으로서 현 상태를 유지하는 데는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 구로구 개봉동 소재의 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 2억 6,900만 원의 감정가를 형성하고 있습니다. 전용면적 약 7.36평의 소형 평형이지만, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

무엇보다 주택도시보증공사의 잔여 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행되어, 낙찰 후 명도 과정에서 발생하는 임차보증금 인수 리스크가 매우 낮다는 점이 최대 장점입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 개웅중학교 인근의 조용한 주택가에 위치하며, 개웅산공원 등 녹지 공간 및 다수의 편의시설(마트, 영화관, 시장 등)을 편리하게 이용할 수 있는 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리적 안전성: 매각 조건에 따라 임차보증금 미배당 잔액 인수 리스크가 사실상 해소된 물건으로, 권리 분석상 안전성이 높습니다.

실거주 및 임대수익: 소형 평형으로 신혼부부 또는 1인 가구의 실거주 수요가 높고, 교통 여건이 보통 수준이나 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 서울 내 주거 지역 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계