나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9367 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 OOOOOO OOOOO OOO OOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위
는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선·5호선 환승역
인 '까치산역'이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제304호로서,

외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활주택(다세대)'임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구
비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 2필지 일단의 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2) 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비
관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지
거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도
로 한정)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 서울특별시 강서구 화곡1동 354번지 일대 모아주택사업(소규모주택정비사업) 지역 내
에 소재하여 기준시점 현재 소규모주택정비 관리계획(모아타운 관리계획) 승인(서울특별시고
시 제2023-591호)을 받아 조합설립 추진 중에 있는 것으로 탐문조사되었으니 경매참여 시 참
고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경9367 (1) 사건에 대한 물건 정보를 제공합니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9367 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 354-23 벨라하우스 제3층 제304호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택(다세대))

감정가: 235,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (본 건 경매개시결정 채권자는 임차인 김OO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.27㎡ (약 5.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.9㎡ (약 9.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 상세 정보

건물명: 벨라하우스

층수: 6층 건물 중 제3층 제304호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2016년 02월 24일

총 세대수: 16세대

1.5. 토지 상세 정보

토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 2필지 일단의 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 남측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-05 ~ 2029-09-09, 지목 도로 한정)에 해당됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선·5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전(매매) 등기 이후 다수의 가압류 및 압류가 존재하며, 주택임차권(김OO) 및 본 경매개시결정(채권자: 김OO, 사건번호 2025타경9367) 등기사항이 기재되어 있습니다.

등기부채권 총액은 약 1,913,831,367원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-03-30

* 확정일자: 2016-03-30

* 배당신고일자: 2025-03-28

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기일자 2023-10-13

3.3. 인수되는 권리

본 건은 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, 임대차 보증금 165,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 주거지역 내에 위치하며, 단독주택, 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 화원중학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

까치산역(지하철 2, 5호선) 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 환경을 제공합니다. 지도상 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 김 의 보증금 1억 6,500만원 중 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 인수 금액을 반드시 확인해야 합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상의 총 채권액이 19억 원을 초과하여, 경매 낙찰 시 인수 부담이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

* 모아주택 사업 진행 불확실성: 본건이 모아주택 사업(소규모주택정비사업) 지역 내에 소재하며 조합설립이 추진 중이나, 사업 진행 과정에서 예상치 못한 변수나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 구역, 가축사육제한구역 등 다양한 도시계획상 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 신축급 다세대주택으로, 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리한 편입니다. 2016년 준공된 벨라하우스의 제3층 제304호로, 도시형생활주택으로 이용 중에 있습니다. 모아주택 사업 예정 지역이라는 점은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 있다는 점, 다수의 채권 설정으로 인한 복잡한 권리 관계는 본 건의 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 모아주택 사업 잠재력: 사업 진행 시 주거 환경 개선과 더불어 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 소형 주택: 소형 주택은 꾸준한 수요가 있으며, 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 235,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 2016년 준공된 유사 면적(38.62㎡)의 다세대주택이 2025년 11월 230,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 본건 면적(29.90㎡)에 비례 적용 시 약 177,000,000원의 시세가 산정됩니다.

다른 거래 사례(2017년 준공 25.46㎡ @ 300,000,000원)를 고려하면, 본건의 잠재적 가치는 더 높을 수 있으나, 복잡한 권리관계 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 종합적으로 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 165,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 이는 총 인수 비용에 직접적인 영향을 미치므로 신중한 판단이 요구됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 감정가, 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 190,000,000원

상기 입찰가 범위는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제된다는 가정 하에, 안전 마진을 확보하며 보수적으로 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 배당표 확정 여부를 반드시 확인하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.