나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8856 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8856 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8856 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제4층 제401호 | 감정가: 207,000,000원 | 최저가: 105,984,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요 및 물건 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8856 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 황OO

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 207,000,000원

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-51 모아빌 제4층 제401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2021년 3월 11일 (신축급 건물)

토지 면적: 전용 20.58㎡ (약 6.22평)

건물 면적: 전용 25.14㎡ (약 7.59평)

제시외 면적: 1.40㎡ (약 0.42평)

총 전용 면적: 26.54㎡ (약 8.03평)

2. 감정 평가 요약 및 입지 분석

2.1. 감정가 및 건물 정보

본건은 2021년 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 석재타일 마감 등으로 깔끔하며, 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, **승강기설비** 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 높은 편입니다. 감정가는 2억 7백만 원으로 평가되었습니다.

2.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""서울신흥초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 소규모 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 **전형적인 주거지대**입니다.

교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

주위 환경: 교육시설(초등학교), 주거시설 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 환경은 양호합니다.

토지 이용: 완경사지대에 위치한 장방형 토지이며, 제1종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 높습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 검토

3.1. 권리 분석

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 본건은 토지/건물 일괄매각 건입니다.

주의사항: **제시외 건물(1.40㎡)이 포함**되어 있으며, 이는 감정가에 반영된 것으로 판단됩니다.

**핵심 권리 관계 (주의사항):**

**임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다.**

이는 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차보증금 채권이 없거나, 주택도시보증공사의 포기 조건 이행 시 **실질적인 임차인 리스크가 해소**되는 매우 중요한 조건입니다. 입찰 참여자는 법원 문건을 통해 해당 조건의 이행 여부와 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이 조건이 충족되면 권리관계는 매우 깔끔해집니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지거래계약에관한허가구역: 본건 소재 토지는 토지거래계약에관한허가구역으로 지정된 지역에 포함되어 있습니다. 낙찰 후 관할 구청에 허가 또는 신고를 이행해야 할 수 있으며, 그 기한과 조건(실거주 의무 등)을 반드시 사전에 확인해야 합니다.

제시외 건물: 건물 제시외 면적(1.40㎡)은 매각에 포함되지만, 그 용도 및 점유 현황에 대한 현장 확인이 필요합니다.

혐오시설: 감정평가서에는 명시된 혐오시설은 없으나, 주거지 특성상 소규모 공장, 폐기물 처리시설 등 인근의 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 시설 유무를 현장 방문을 통해 꼼꼼히 확인해야 합니다.

4. 상권, 생활정보 및 투자 의견

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

상권: 인근에 소규모 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 원활합니다. 대규모 상권 접근성은 보통입니다.

생활정보: 서울신흥초등학교가 인근에 있어 학군 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

건물 상태: 2021년 신축급 건물로, 수리 비용 부담이 적고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 준신축급(2021년) 도시형생활주택(다세대)으로서, 최근 트렌드에 맞는 깔끔한 주거 공간을 제공합니다. 감정가가 2억 7백만 원으로 서울 시내 소액 투자 물건으로 적합합니다.

**투자 포인트**

1. **신축급 건물:** 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 향후 임대 또는 매매 시 경쟁력이 높습니다.

2. **권리 위험 해소 조건:** 임차권 승계인(주택도시보증공사)의 보증금반환청구권 포기 조건 매각으로, 잔여 보증금 인수 부담이 원칙적으로 해소되어 **권리분석의 난이도가 대폭 낮아집니다.** (단, 조건 이행 여부 확인 필수)

3. **소액 투자 및 실수요:** 전용면적 약 8평대의 실속형 주택으로, 1인 가구 또는 신혼부부의 실수요 측면이나 안정적인 소액 임대 투자처로 적합합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계