나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9228 [1] 서울특별시 구로구 고척동 48-10 남양캐슬 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '동양미래대학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조
철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서,
- 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등
- 내벽 : 벽지도배 등
- 창호 : 하이샤시 창호 마감임.

이용상태

■ 이용상황
공동주택(다세대주택)으로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, ""공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-대상물건 임대관계는 미상임.
-대상물건은 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으니, 추후 경매 진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경9228(1)

서울특별시 구로구 고척동 48-10 남양캐슬 제5층 제502호

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9228 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 고척동 48-10 남양캐슬 제5층 제502호

용도: 다세대주택

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

토지면적: 20.32㎡ (약 6.15평)

감정가: 242,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물현황: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호, 2019년 사용승인 (집합건축물대장상)

주요 용도: 공동주택(다세대주택) / 제1종근린생활시설(소매점)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 '동양미래대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 접근성은 보통임.

* 토지형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측 및 서측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법규제 적용을 받음.

3. 권리분석

* 매각물건 명세서에 따르면, 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재함.

* 대항력 있는 임차인: 김영섭 (보증금 229,000,000원, 전입/확정일자 2020.04.24.)이 존재하며, 임대차보증금 229,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인에게 인수될 가능성이 높음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권 (김영섭, 229,000,000원, 말소: 인수) - 이는 임차인의 보증금이 매수인에게 인수됨을 명확히 함.

* 갑5: 가압류 (우리금융캐피탈주식회사, 42,208,395원) - 본 건의 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됨.

* 갑6: 강제경매 (김영섭, 229,000,000원, 말소: 말소) - 본 경매 사건으로 인한 것임.

* 말소기준권리: 갑5 (가압류)

* 특이사항: 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있음 (2020.09.14. 기준).

4. 상권분석

* 주변 지역은 단독주택, 다세대주택과 더불어 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대임.

* 주요 편의시설 및 상업시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 지역 내 생활 편의는 보통 수준으로 판단됨.

* '동양미래대학교'가 인근에 위치하여 관련 유동인구의 영향을 받을 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호함.

* 교육: '동양미래대학교'가 북서측 인근에 위치함.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보이나, 대형 편의시설에 대한 정보는 제한적임.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 김영섭의 보증금 229,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용이 증가할 수 있음.

* 위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있음.

* 법규제: 토지이용계획상 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 법적 제한 사항이 존재함.

* 초기 권리 분석 요약표에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서 상 '말소: 인수'로 기재된 주택임차권(김영섭)의 존재로 인해 보증금 인수 가능성이 높음. 이 상반된 정보에 대한 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 고척동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 242,000,000원임.

주요 리스크로는 대항력 있는 임차인의 보증금 229,000,000원 인수 가능성과 집합건축물대장상 위반건축물 등재 사실임.

특히, 임차인의 보증금은 배당 후 잔액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 이를 고려한 신중한 접근이 필수적임.

또한, 위반건축물 해소 비용 및 관련 법규 준수 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

제공된 최근 매매 사례를 볼 때, 건물의 규모 및 건축 연도가 유사한 물건의 시세는 23,300만원 내외임.

8. 투자 포인트

* 강제경매 사건으로 채권자가 임차인(김영섭)으로 되어 있어, 보증금 반환에 대한 당사자 간 이해관계가 비교적 명확할 수 있음.

* 건물이 2019년에 사용승인되어 비교적 신축에 속함.

* 주변 지역의 개발 가능성 및 향후 부동산 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사한 규모 및 건축 연도의 인근 다세대주택 매매가는 약 23,300만원 수준임. 본건의 감정가는 24,200만원으로, 현재 시세와 유사하거나 다소 높은 수준임.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 229,000,000원 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인임.

이는 매수인이 인수해야 할 추가적인 비용으로 작용하므로, 실질적인 총 취득 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됨.

따라서, 합리적인 입찰가 산정을 위해서는 이 점을 반드시 고려해야 함.

위반건축물 문제 해결 비용, 명도 비용, 그리고 인수 보증금 부담액 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근이 필요함.

제공된 정보에 따른 시장 가격 및 본건의 리스크 요인을 감안하여, 본건의 '입찰가'(법원에 납부하는 금액)는 감정가 및 시장가보다 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상됨.

* 적정 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

상기 제시된 입찰가는 법원에 납부하는 금액이며, 실제 총 취득 비용은 여기에 임차인으로부터 인수하는 보증금 229,000,000원을 포함하여 산정해야 함. 따라서 총 예상 취득 비용은 약 429,000,000원 ~ 449,000,000원 수준이 될 수 있으므로, 투자 수익률 분석 시 이를 반드시 반영해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.