나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9273 [1] 서울특별시 금천구 독산동 147-52 희경하우징 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘세일중학교’ 북동측 인근에 소재하는 ‘희경하우징’ 제4층 제403호로서, 주위는 아파트, 학교, 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

대상물건 내 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

.

공부와의 차이

.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 경사지붕 지상 5층건 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 : 2020.07.27)
외 벽 : 석재 붙임 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

통상의 위생 및 급ㆍ배수 설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV 설비, 화재설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

.

공부와의 차이

.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2026년 7월 10일 현재, 서울특별시 금천구 독산동 147-52 희경하우징 제4층 제403호에 대한 물건 보고서를 다음과 같이 작성합니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9273 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 147-52 희경하우징 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 326,000,000원

토지면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

토지지분: 19.00㎡ (약 5.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.07㎡ (약 8.79평)

건물지분: 29.07㎡ (약 8.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (경사지붕)

건물 층수: 5층 건물 중 제4층

사용승인일: 2020년 07월 27일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘세일중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건 내 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본건은 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행의 가압류 (2022.09.02. 접수)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

* 말소예정 권리: 하나은행 가압류(갑7), 남동세무서장 압류(갑8), 주택도시보증공사 가압류(갑9) 및 강제경매(갑10)는 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: A

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-07-17, 대항력: 없음

* 임차인: S

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-11-14, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(신병철)

보증금: 352,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-29, 확정일자: 2021-03-04, 배당신고일자: 2023-05-02, 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항 (물건명세서): 임차인 신병철 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역은 아파트, 학교, 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교육시설: 세일중학교 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 노선 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물 정보: 2020년 7월에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 철근콘크리트 구조이며, 사용승인일 기준 4층에 위치합니다.

* 설비: 통상의 위생, 급배수, 난방, 승강기, CCTV, 화재 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 있으며, 이는 매각 조건 및 향후 절차에 영향을 줄 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다.

* 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되나, 해당 조건의 이행 여부 및 법적 해석에 대한 사전 검토가 필요합니다.

* 교육환경보호구역: 해당 물건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 규제 사항을 서울특별시 남부교육지원청에 반드시 확인해야 합니다.

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 건축 등과 관련한 제한이 있을 수 있습니다. (관할 수도방위사령부 확인 필요)

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 2020년 준공의 비교적 신축인 다세대주택입니다. 세일중학교 인근에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이라 명확한 편입니다.

가장 중요한 점은 주택도시보증공사가 임차인이자 채권자로, 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각된다는 것입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없을 가능성이 높음을 시사합니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. '교육환경보호구역' 및 '대공방어협조구역' 등 법적 제한사항에 대한 사전 점검도 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건축물에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 인수 부담 최소화 가능성: 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높아, 실질적인 인수 금액을 낮출 수 있습니다. (단, HUG 조건 확인 필수)

* 우수한 입지: 서울 금천구 독산동, 세일중학교 인근으로 생활 편의성이 우수합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 독산동 지역의 개발 계획 및 도시 재생 사업 등을 고려 시, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 5-6월)에 따르면, 유사한 면적(29.87㎡)의 2023년식 다세대주택이 3.25억 원에 거래되었습니다.

* 본 물건은 29.07㎡ 면적의 2020년식 다세대주택으로, 유사한 시세 범위를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 감정가는 3.26억 원이며, 이는 시장 시세와 부합하는 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 임차 보증금 인수 부담이 없다는 조건(HUG 조건 변경 및 임차인 포기 조건 확인 후)을 전제로, 현재 시세 및 감정가를 고려하여 보수적으로 330,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 본 입찰가는 HUG 인수조건 변경에 대한 최종 확인과 임차인 조건 이행 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 조정될 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 분석을 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 관련 법규 검토, 전문가 상담 등 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.