나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9159 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9159 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제4층 제404호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9159
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 13 늘예솔하우스, 제4층 제404호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9159 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 13 늘예솔하우스, 제4층 제404호 | 감정가: 294,000,000원 | 최저가: 235,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9159 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9159 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 294,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9, 늘예솔하우스 제4층 제404호

건물 용도: 오피스텔

건물 총 층수: 12층 건물 중 4층

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 294,000,000원

토지 면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

토지 지분: 8.11㎡ (약 2.45평)

건물 면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.72㎡ (약 9.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 제4층 제404호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지마감 및 타일마감 등

창호: 샷시 창호

이용 상태: 오피스텔 1개호로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등

1.5. 토지 정보

토지 형상: 2필지 일단의 대체로 등고평탄한 부정형의 토지

이용 상태: 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 사항

용도지역: 도시지역, 일반상업지역

기타 용도지구/구역: 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m미만)(접합)

제한 사항: 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

1.7. 매각 관련 특이사항

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 938-9번지에 위치한 '늘예솔하우스' 오피스텔 제4층 제404호입니다. 인근은 다세대주택, 오피스텔, 소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 화곡1동주민센터에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 주거와 상업 시설이 어우러져 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다 [cite: user input].

2.2. 교통 여건

교통 환경은 매우 우수합니다. 지하철 2호선과 5호선의 환승역인 '까치산역'이 인접해 있어 서울 도심 및 강남 등 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입도 용이하며, 건물 남측으로 약 6미터 폭의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권자

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 주의 사항 및 임차인 관련

본 매각의 가장 중요한 특징은 '임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건'으로 매각이 진행된다는 점입니다 [cite: user input]. 이는 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금을 인수할 부담이 없다는 것을 의미하나, 실제 매각 시 법원의 최종 판단 및 관련 서류 확인이 필수적입니다. 일부 정보에서는 선순위 임차권등기가 존재할 수 있다고 언급되기도 하므로, 입찰 전 등기부등본 및 현황조사서를 상세히 검토하여 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다. 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다 [cite: user input].

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

까치산역 일대는 서울의 대표적인 주거지역으로, 역을 중심으로 상권이 매우 발달해 있습니다. 특히, 2호선과 5호선 환승역이라는 지리적 이점 덕분에 유동인구가 풍부하며, 전통 시장과 다양한 노점, 근린생활시설이 혼재되어 활기찬 분위기를 형성하고 있습니다. 이는 지역 주민들의 생활 편의를 높이는 동시에, 다양한 업종의 상업 활동을 지원하는 기반이 됩니다.

4.2. 인근 상업 시설

까치산 시장은 현대화 사업을 통해 안정적인 유동인구를 확보하고 있으며, 여성 의류, 패션 잡화, 뷰티, 약국, 식음료 등 여성 소비자 대상 업종이 강세를 보입니다. 또한, 롯데리아, 편의점, 베이커리 등 대기업 브랜드 매장도 다수 입점해 있어 상업 시설 이용이 편리합니다. 유흥 상권 또한 발달하여 젊은 층의 방문도 잦은 편입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 까치산 시장과 같은 전통 시장이 있어 신선한 식자재 및 생활용품 구매가 용이합니다. 또한, 각종 금융기관, 병원(강서수한방병원 인접), 약국, 음식점, 편의점 등이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주변 시설

주변은 주로 주택가와 상업 지역으로 이루어져 있으며, 학교로는 서울월정초등학교가 인접해 있습니다. 현재까지 조사된 정보로는 인근에 혐오시설에 해당하는 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

가장 중요한 리스크는 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건입니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않거나 추가적인 법적 분쟁이 발생할 경우, 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 해당 조건을 면밀히 확인하고, 필요한 경우 법률 전문가의 자문을 받는 것이 좋습니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 적용됩니다 [cite: user input]. 이러한 제한은 향후 건물 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법규를 숙지하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 환경과 풍부한 유동인구를 자랑합니다. 주변 상권이 발달해 있고 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 임대 수익용으로 잠재력이 높습니다. 다만, 경매의 특성상 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건과 복잡한 토지 이용 제한 사항 등은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 관리한다면, 가치 있는 투자가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 까치산역 도보 이용 가능한 우수한 교통망.

* 활발한 상권: 풍부한 유동인구와 다양한 생활 편의 시설, 배후 주거 단지.

* 높은 임대 수요: 오피스텔의 지속적인 임대 수요 예상.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 비교적 명확함 (주의사항 확인 필수).

* 가치 상승 잠재력: 개발 잠재력이 있는 지역으로 향후 가치 상승 기대.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계