나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9031 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9031 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9031
• 주소: 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제2층 제202호
• 감정가: 233,000,000원
• 최저가: 149,120,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9031 | 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제2층 제202호 | 감정가: 233,000,000원 | 최저가: 149,120,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본 건은 서울남부지방법원 2025타경9031(1) 사건번호로 진행되는 다세대주택 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 금천구 시흥동 825-15 다음빌라 제2층 제202호이며, 감정가는 233,000,000원입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 17.18㎡ (약 5.20평)이며, 건물(전용)면적은 28.08㎡ (약 8.49평)입니다.

본 건은 다세대주택으로, 기재된 건물면적은 전용면적에 해당합니다.

1.3. 기타 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층에 위치하며, 외벽은 치장석재 붙임 등, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다.

이용 상태는 공동주택으로 이용 중이며, 기본적인 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 소유 및 채권 관계

소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

경매는 채권자가 신청한 부동산강제경매입니다.

2. 권리 분석

2.1. 경매의 종류 및 현황

본 건은 부동산강제경매 물건으로, 감정가 대비 투자 적정성을 판단해야 합니다.

2.2. 임차인 및 권리 관계 특이사항 (잠재적 리스크 포함)

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다.

이는 매우 중요한 특이사항으로, 임차인의 대항력이 있으나, 통상적인 경매와는 달리 낙찰자가 주택도시보증공사에 대하여 미배당 잔액을 인수할 책임이 없다는 조건입니다. 따라서, 입찰자는 HUG가 포기한 금액에 대한 인수 부담이 없으므로, 권리적인 측면에서 명도 리스크 외에 금전적 리스크는 대폭 줄어드는 것으로 해석할 수 있습니다.

단, 임차인이 실제로 명도를 진행할 의지가 있는지, 혹은 HUG의 채권 포기가 경매 절차상 문제가 없는지 등은 입찰 전 최종적으로 확인해야 합니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 입지 조건 및 교통 상황

위치는 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '금천초등학교' 남서측 인근입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

도로는 북측으로 노폭 약 5m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 주차에 용이할 것으로 보입니다.

3.2. 상권 및 생활 정보

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 결합된 지역입니다.

'금천초등학교'가 인근에 있어 학군 이용이 편리하며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

인근에 생활 편의시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 시설 접근성은 양호한 편입니다.

3.3. 잠재적 환경적 리스크 (혐오시설)

주변은 일반적인 주거지역 및 근린생활시설 혼재 지역으로, 감정평가서나 일반적인 검색 결과에서 특이한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 해당 지역은 제2종일반주거지역 내 근린생활시설과 공동주택이 함께 있는 건물(주상용)이므로, 주변 환경에 대한 현장 조사는 필수입니다.

4. 법규 및 제한 사항

4.1. 토지 이용계획 및 제한

825-15 및 825-53 두 필지 모두 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 이는 주거 개발 및 공동주택 건축이 가능한 용도지역입니다.

그 외 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 규제가 적용되나, 일반적인 서울 시내 주거지역에서 흔히 볼 수 있는 규제들입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 약 8.5평의 소형 평형입니다.

감정가 233,000,000원은 해당 지역 소형 다세대주택의 시장 가격을 반영한 것으로 보입니다.

가장 큰 특징은 임차인의 주택도시보증공사(HUG)가 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이 조건은 낙찰자가 인수해야 할 채무 부담을 소멸시켜 권리적 안정성을 크게 높여줍니다.

5.2. 투자 포인트

1. 권리 리스크 최소화: HUG의 채권 포기 조건부 매각이므로, 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 잔액 인수 위험이 없어 권리적 안정성이 높습니다.

2. 소액 투자 및 실거주 적합: 전용 약 8.5평의 소형 주택으로, 1~2인 가구 실거주 목적이나, 소액 투자용 월세 수익 창출에 적합합니다.

3. 양호한 주거 환경: 초등학교 인근에 위치하며, 근린생활시설과 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

5.3. 유의 사항

HUG 채권 포기 조건부 매각은 일반적인 경매와 다르므로, 법원 문건 등을 통해 최종적으로 임차인 관련 내용을 완벽히 확인해야 합니다.

임대차 관계는 미상이므로, 최종 낙찰 후 명도 과정에 대한 계획이 필요합니다.

6. 결론

본 물건은 서울 지역 소액 투자 또는 실거주를 목적으로 하는 매수자에게 권리적 부담이 적은 장점을 가진 매력적인 다세대주택입니다. 임차인 관련 특이사항을 정확히 이해하고 현장 조사를 철저히 한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계