나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경424 [1] 서울특별시 강서구 방화동 619-7 에어팰리스 제7층 제701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸감정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ""방화중학교"" 남동측 인근에 위치하며 부근은
다세대주택등의 공동주택 및 근린생활시설과 업무시설, 각급 학교등이 혼재하여
형성되어 있는바 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철 9호선
""공항시장역""등이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 무난함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건(사용승인일자: 2013. 3. 11)중
제 7층 제 701호이며,
외벽: 외장석재붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 일부 타일깔기
창호: 새시창호임

이용상태

집합건축물대장상 용도는 ""도시형생활주택(아파트 원룸형)""이며
원룸형의 주거용으로 탐문조사됨

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비,
옥내소화전설비, 화재탐지설비, 기계식주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고. 평탄하게 조성하여 현재
건(도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 동남측으로 약 10미터폭(개화동로31길), 남서측으로 약 8미터폭등의 포장도로와
각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타
용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시
확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 방화동 619-7번지에 위치한 에어팰리스 제7층 제701호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경424 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

3. 건축물 현황

건물명: 에어팰리스

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 619-7 (신주소: 서울특별시 강서구 개화동로27가길 33)

사용승인일: 2013년 3월 11일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 9층 건물 중 제7층 제701호

용도: 도시형생활주택(아파트 원룸형)

총 건축면적: 5,233.58㎡

토지 면적: 845㎡

건축 면적: 505.55㎡

호수: 126세대 (건물 전체 기준)

해당 호수 면적: 건물면적 18.60㎡ (약 5.6평), 토지면적 5.28㎡ (약 1.6평)

4. 감정가 및 면적 정보

감정가: 130,000,000원

토지 면적: 5.28㎡ (약 1.6평)

토지 지분: 5.28㎡ (약 1.6평)

건물 면적: 18.60㎡ (약 5.6평)

건물 지분: 18.6㎡ (약 5.6평)

5. 입지조건

6. 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택 등의 공동주택과 근린생활시설, 업무시설, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

7. 교통상황

건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

지하철 9호선 "공항시장역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 매우 양호합니다.

8. 도로상태

건물의 동남측으로는 약 10미터 폭의 개화동로31길, 남서측으로는 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

9. 토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 도시기타 용도지역지구기타(건축과 문의), 수평표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

이러한 용도지역 및 지구 지정은 건축 및 개발에 일부 제한 사항이 있을 수 있으므로 관련 부서에 상세 확인이 필요합니다.

10. 권리분석

11. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경424)이 말소기준권리가 됩니다.

12. 임차인 현황

임차인: 최형민

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 9일

확정일자: 2020년 6월 1일

배당신고일자: 2023년 9월 26일

대항력: 있음 (주택임차권 을1, 말소: 인수)

본 임차인은 선순위 임차인으로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 130,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

13. 등기부 요약

- 소유권보존: 2013-03-13 (홍기표)

- 소유권이전: 2013-03-27 (김상경)

- 소유권이전: 2018-07-04 (주식회사영솔)

- 주택임차권(을1): 2023-09-26 (최형민, 130,000,000원, 인수)

- 강제경매(갑4, 말소기준권리): 2025-03-14 (최형민)

채권 총액: 130,000,000원 (경매 개시 채권액 기준)

14. 특이사항 및 주의사항

- 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 있어 매수인에게 인수될 수 있습니다. (보증금 130,000,000원)

- 임차인의 임대차 내역은 파악되었으나, 그 외 임대 관계 등은 미상입니다.

- 공항시설법, 학교보건법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등에 따른 제한사항이 존재하므로 상세 확인이 필요합니다.

15. 상권분석

16. 주변 환경 및 접근성

본건이 소재한 방화동 지역은 지하철 9호선 공항시장역을 중심으로 주거, 상업, 업무, 교육 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 공항시장역 인근은 과거 재래시장 형태였으나, 주변 개발 및 대형마트 입점 등으로 인해 변화를 겪은 곳으로 보입니다. 현재는 지하철역과 연계된 편의시설 및 주거 시설이 주를 이루고 있습니다.

17. 상업시설 현황

건물 자체 및 인근에 근린생활시설, 오피스텔 등이 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 지하철 9호선 공항시장역 이용객을 중심으로 한 유동인구가 있는 편입니다.

18. 생활정보

19. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 9호선 공항시장역, 다수의 시내버스 노선

* 교육: 방화중학교, 서울송정초등학교 등 인접

* 상업/문화: 인근에 공항시장(재래시장)이 있으나 현재는 규모가 축소된 상태이며, 쇼핑 및 문화 시설은 마곡지구 등 인접 지역 이용 가능

* 병원: 강서성심병원, 인근 종합병원 이용 가능

20. 건물 내 편의시설

본 건물(에어팰리스)은 도시형생활주택으로, 급탕 및 급배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비, 기계식주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

21. 잠재적 리스크

22. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본건에는 보증금 130,000,000원의 선순위 임차인 최형민 씨가 있으며, '말소: 인수'로 등기되어 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 만약 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 추가로 부담해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 긍정적이나, 법원 집행 과정에서의 최종 변제 여부는 확인이 필요합니다.

23. 건축 및 토지 이용 제한

공항시설보호지구, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 특히 공항 관련 시설 보호구역은 건축 높이 및 용도에 대한 엄격한 규제를 수반할 수 있으므로, 관할 구청 및 관련 기관에 반드시 사전 확인이 필요합니다.

24. 지역 내 혐오시설 관련 가능성

강서구 지역은 과거 건폐장 및 방화차량기지 이전 문제와 관련하여 기피시설 관련 이슈가 있었던 것으로 파악됩니다. 다만, 본건 소재지(방화동 619-7) 주변에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 하지만 공항 인근 지역 개발 관련 규제나 소음 등의 문제는 잠재적으로 고려될 수 있습니다.

25. 종합 의견

26. 물건 평가

본 물건은 서울 지하철 9호선 공항시장역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 비교적 최근 연식(2013년 준공)과 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재와 이로 인한 보증금 인수 부담 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 다양한 법적 용도지역/지구 지정으로 인한 개발 제한 가능성도 고려해야 합니다.

27. 투자 고려사항

소형 주거 공간으로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수익 목적 투자나 실거주 목적으로 접근할 수 있습니다. 다만, 임차인과의 관계 정리, 보증금 인수 여부, 건축물 관련 규제 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

28. 투자 포인트

29. 역세권 소형 주거 공간

지하철 9호선 공항시장역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

30. 비교적 신축 건물

2013년 준공된 건물로, 노후도가 심하지 않아 기본적인 주거 환경을 제공합니다.

31. 안정적인 임대 수요 기대

1인 가구 및 소형 가구 수요가 꾸준한 지역 특성상 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

32. 예상 입찰가

33. 시세 분석

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적의 거래 정보는 없으나, 인근의 "리츠펠리스"(2015년식, 29.82㎡)의 2026년 5월 거래가가 210,000,000원(약 7,042,253원/㎡)이었음을 확인했습니다. 본 건물의 전용면적 18.60㎡를 기준으로 환산하면 약 130,091,900원의 시세를 추정할 수 있습니다. 이는 본 건의 감정가 130,000,000원과 유사한 수준입니다. [cite: from provided JSON data]

34. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 130,000,000원)이 존재하며, 해당 보증금은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높습니다. 따라서 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 경우, 시장 가치에 근접한 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

감정가 130,000,000원 및 유사 거래 사례 분석 시 추정 시세가 약 130,000,000원 내외임을 감안할 때, 경쟁 입찰 상황 및 본건의 권리관계(임차인 인수 가능성)를 종합적으로 고려하여 보수적으로는 감정가 수준에서, 적극적으로는 시세 상한선까지 고려한 입찰 전략이 필요할 것으로 판단됩니다.

희망 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

(단, 본 입찰가는 시세 분석 및 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 유동적일 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.