나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경249 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 797-17 금강파크빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경249 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 797-17 금강파크빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매5계 2025타경249 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로40길 88-13, 제4층 제401호 (시흥동, 금강파크빌) | 감정가: 237,000,000원 | 최저가: 189,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 요약 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경249 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 서울특별시 금천구 시흥동 797-17 금강파크빌 제4층 제401호입니다.

감정가는 237,000,000원입니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다.

1.2. 면적 및 구조 요약

건물 전용면적은 36.13㎡ (약 10.93평)입니다. 다세대주택은 전용면적을 기준으로 합니다.

토지 면적은 23.79㎡ (약 7.20평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층 지상 5층 건물 중 제4층 제401호입니다.

사용승인일은 2015.05.08.로 비교적 신축에 가깝습니다.

2. 입지 조건 및 주위 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""서울신흥초등학교"" 북측 인근에 위치합니다. 초등학교가 가까워 학군이 비교적 양호하며, 주거지로서의 안정성이 높습니다.

2.2. 교통 환경

본건 건물까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 지하철역과는 다소 거리가 있으나, 버스를 통해 환승이 용이한 입지입니다.

2.3. 주위 환경

주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 사다리형의 토지 위에 공동주택이 건축되어 있으며, 북서측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 물건 현황 및 감정 요약

3.1. 건물 개요

철근콘크리트구조 평스라브지붕의 5층 건물 내 4층에 위치하고 있습니다.

외벽은 석재 및 타일벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감이며, 창호는 샤시창호가 설치되어 있습니다. 건물 상태는 사용승인일(2015.05.08) 기준으로 양호할 것으로 예상됩니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등 기본적인 주거용 설비는 모두 구비되어 있습니다.

3.3. 토지 및 도로 현황

토지는 사다리형의 공동주택 건부지입니다.

북서측과 남동측으로 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 대상 및 경매 구분

토지와 건물이 모두 매각에 포함되는 일괄매각이므로, 토지 또는 건물 중 한 쪽만 취득하게 되는 위험은 없습니다.

부동산임의경매로 채권자 임OO의 신청에 의해 진행됩니다.

4.2. 소유 및 채무 관계

소유자와 채무자가 박OOOOOOOO로 동일합니다. 이는 일반적인 경우로, 채무자의 협조가 없을 경우 명도(인도) 과정에서 저항이 있을 수 있습니다.

4.3. 임대차 관계

임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 이는 가장 큰 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

반드시 현장 조사를 통해 실제 점유자(임차인 또는 소유자)를 확인해야 하며, 임차인이 존재할 경우 그 대항력 여부를 철저히 분석해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 주요 생활 시설

""서울신흥초등학교""가 인근에 있어 교육 환경이 좋습니다. 주위에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있어 소규모의 근린생활시설(슈퍼, 식당 등) 이용은 편리합니다.

5.2. 대형 시설 및 기타 편의 시설

대형마트, 병원, 은행 등은 버스나 차량을 이용해야 할 수 있으며, 일반적인 서울 외곽 주거지 수준의 편의성을 가집니다.

5.3. 혐오 시설 여부

지도 서비스 등을 통한 주변 시설 확인 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 인근에 특이할 만한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유자 미확인 리스크

임대관계 '미상'으로 인해 명도(집을 비우는 과정)의 난이도가 상승할 수 있습니다. 낙찰 후 소유자(채무자) 또는 대항력 있는 임차인을 상대로 인도명령 및 명도소송을 준비해야 할 수 있습니다.

6.2. 공법적 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 개발 및 건축 행위가 제한됩니다. 특히 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 중첩되어 있습니다.

또한 '토지거래계약에관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 낙찰자는 허가 대상 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다. (지정기간: 2023.8.31.~2025.8.30. 및 2025.2.18.~2025.8.30.)

6.3. 면적의 협소함

전용면적 36.13㎡ (약 10.93평)으로 비교적 소형 평수에 해당하여 실수요자 범위가 한정될 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 2015년에 사용승인된 비교적 신축 다세대주택이며, 서울신흥초등학교 인근의 양호한 주거지역에 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 교통은 보통 수준이나, 주거 안정성이 높아 실수요자에게 적합합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 임대차 관계 미상이라는 권리적 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

7.2. 투자 포인트

첫째, 상대적으로 신축(2015년식)에 가까워 주거 환경이 쾌적하고, 향후 관리 비용 부담이 적습니다.

둘째, 초등학교 인근의 입지(초품아 인근)는 주거용 부동산에서 높은 가치를 가지며, 전월세 수요가 꾸준할 수 있습니다.

셋째, 경매를 통해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있다면, 안정적인 시세 차익이나 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계