나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경249 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 797-17 금강파크빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""서울신흥초등학교"" 북측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 금강파크빌 제4층 제401호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및
근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 층 지상5층건내 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2015.05.08)
외벽 : 석재 및 타일벽돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입
표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인
요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑
등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한
허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31.~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30.), 토지거래
계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경249 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 797-17 금강파크빌 제4층 제401호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.79㎡ (약 7.20평)

토지지분: 23.7875㎡ (약 7.20평)

건물면적: 36.13㎡ (약 10.93평)

건물지분: 36.13㎡ (약 10.93평)

1.4. 감정가

감정가: 237,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재하며, 서울신흥초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 가까운 미래에 신안산선 개통 예정으로 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

2.3. 편의시설

홈플러스, 은행나무시장, 현대시장 등 다양한 생활편의시설이 인접해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

2.4. 교육시설

서울신흥초등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 어린이집 등도 가까워 교육 환경이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 상 말소기준권리는 2022년 8월 25일 접수된 임양숙의 전세권설정(을3)으로, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 임양숙은 2020년 8월 26일 전입신고 및 2020년 7월 10일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 235,000,000원이며, 차임은 없습니다. 대항력이 있으며, 2025년 5월 27일 주택임차권(을4)이 등기되었고, 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(임양숙)의 보증금 중 미반환금입니다. 등기부 상 전세권설정(을3)은 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 권리분석 요약

임차인 임양숙은 대항력이 있으며, 보증금 235,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 채권자 임양숙이 205,000,000원을 채권으로 하여 임의경매를 신청하였습니다. 이를 고려할 때, 매수인이 임차인의 보증금 중 일부(최대 30,000,000원으로 추정)를 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 금천구 시흥동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거지역입니다. 최근 재개발 및 모아타운 사업 추진으로 주거 환경 개선에 대한 기대감이 있는 지역입니다.

4.2. 주변 상권

단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있으며, 홈플러스, 시장 등 생활 편의시설이 가까워 배후수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

2015년에 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 건물 상태는 양호한 편입니다. 도시가스 난방, 급배수 및 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

서울신흥초등학교, 홈플러스, 은행나무시장, 현대시장 등 교육 및 생활 편의시설이 근거리에 위치하여 주거 생활에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인 임양숙의 대항력 있는 주택임차권으로 인해, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성에 따라 향후 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하여 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 지 약 10년 된 다세대주택으로, 서울신흥초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다. 교통, 편의시설, 교육시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 향후 교통망 확충(신안산선 예정)에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이라는 명확한 리스크가 존재하므로, 입찰 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2015년 준공) 건물로 양호한 주거 환경.

* 서울신흥초등학교 인근의 우수한 교육 환경.

* 편리한 교통 접근성 및 향후 교통망 개선(신안산선 예정) 기대.

* 주변 개발 호재 (모아타운 등)에 따른 미래 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 237,000,000원입니다. 유사 건물의 시세 분석 및 인근 '하이빌'(2008년식, 55.02㎡)이 330,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시점에서의 적정 시장 가치는 약 217,000,000원으로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원 중 매수인이 인수해야 할 금액(최대 30,000,000원으로 추정)을 고려하면, 투자 위험을 반영한 예상 입찰가는 약 190,000,000원으로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.