나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9021 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 396-25 여원빌라 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9021 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 396-25 여원빌라 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매5계 2025타경9021 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 396-25 여원빌라 제5층 제502호 | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 203,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

본 건은 서울남부지방법원 2025타경9021 (1)호 부동산강제경매 사건으로, 채권자 류OO이 채무자 겸 소유자 이OO을 대상으로 진행하는 강제경매 물건입니다.

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 396-25 여원빌라 제5층 제502호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 금 254,000,000원

전용면적: 60.60제곱미터 (약 18.33평)

제시외 건물면적: 7.20제곱미터 (약 2.18평) (매각 포함)

토지 대지권: 29.53제곱미터 (약 8.93평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물 중 제5층

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 빌라, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거 지대입니다. 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선, 5호선 환승역인 "까치산역" 및 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 양호한 편으로, 서울 주요 도심으로의 접근성이 확보됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 서하향 완경사지 내 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조에 드라이비트 마감 등이며, 하이샤시 창호로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 사건이므로, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 소유자와 채무자가 동일하므로, 복잡한 채무관계는 적을 것으로 예상됩니다. 임대차 관계는 미상이나, 임차인이 존재할 경우 매각 대금 납부 후 배당 여부 및 대항력 유무를 정확히 확인해야 합니다.

3.2. 제시외 건물 및 기타 사항

감정평가서상 제시외 건물(㉠ 판넬조 판넬지붕(주거 등) 약 7.2제곱미터)이 존재하며, 이는 매각 대상에 포함됩니다. 이에 따라 추가적인 철거 및 법정지상권 관련 리스크는 없으나, 현황과 공부의 일치 여부는 다시 한번 확인해야 합니다.

4. 시장 및 생활 환경

4.1. 상권 및 생활 정보

본 건은 신정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다. 까치산역세권과 가까워 역 주변의 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 기본적인 위생 및 난방 설비가 갖춰져 있어 실거주에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

토지이용계획상 **중요시설물보호지구(공항)** 및 **수평표면구역**에 해당됩니다. 이는 김포공항과 인접한 강서구 화곡동의 지리적 특성으로, 항공기 소음으로 인한 생활 환경 저해 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다. 또한, **제2종일반주거지역(7층이하)**의 건축 제한 규제를 받고 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 인근에 있어 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가가 2억 5천 4백만 원으로 서울 내 다세대주택 치고는 비교적 합리적인 가격대에서 경매가 시작될 것으로 보입니다. 다만, 제시외 건물 포함 및 공항 시설 관련 규제로 인한 잠재적 리스크를 고려하여 입찰 가격을 신중하게 결정해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선, 5호선 환승역인 까치산역 이용이 편리하여 직장인 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

실수요 중심의 투자: 60.60제곱미터(약 18.33평)의 전용면적은 소형 아파트를 대체할 수 있는 주거 면적으로, 전월세 임대 수요 및 실수요자의 관심이 높을 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 제시외 건물까지 매각에 포함되어 명도 이후 권리 관계는 깔끔하게 정리될 수 있습니다.

주거 환경 개선 기대: 제2종일반주거지역에 위치하여 장기적으로 지역 개발에 따른 가치 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계