나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9030 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9030 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제4층 제403호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9030
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제4층 제403호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9030 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제4층 제403호 | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9030 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9030 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 848-20 와이앤비 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 300,000,000원

토지면적: 15.40㎡ (약 4.66평)

건물면적: 25.57㎡ (약 7.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2021년 04월 21일

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '신정초등학교'의 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 환경이 형성되어 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 북측으로는 왕복 3차선, 서측으로는 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자는 문OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 주목해야 할 점은 '주의사항'에 명시된 조건입니다. 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 미배당 보증금에 대한 채무를 승계할 위험이 있음을 시사하며, 입찰 전 해당 조건에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 폐문부재로 임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택과 아파트 단지가 밀집된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 이와 더불어 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능 또한 갖추고 있습니다. 신정초등학교가 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 가구의 주거 선호도가 있을 수 있으며, 지역 내 소비 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 서비스 시설이 발달한 형태의 상권입니다.

1.5. 생활정보

건물은 2021년 4월 21일에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조입니다. 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문되었습니다. 내부 설비의 정상 작동 여부는 폐문부재로 확인하지 못했으므로, 입찰 시 유의해야 합니다. 신정초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변 편의시설로는 마트, 병원, 약국 등이 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 권리분석 섹션에서 언급된 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건입니다. 만약 임차인이 이 조건을 포기하지 않을 경우, 낙찰자가 임차인의 미배당 보증금에 대한 책임을 져야 할 수 있습니다. 본 물건은 '중요시설물보호지구(공항)'에 해당하여, 김포공항 인근 지역으로서 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 검색 결과에 따르면 강서구의 일부 지역은 소음대책지역으로 지정되어 있으며, 항공기 운항 횟수 증가 시 소음 피해가 우려된다는 의견이 있습니다. 건물 내부 설비의 정상 작동 여부를 확인하지 못하여, 추후 수리 비용이 발생할 가능성도 있습니다. 주변에 특별히 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 신정초등학교 인근의 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 및 도로 접근성도 무난한 편입니다. 그러나 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이라는 매우 중요한 권리상 위험 요소를 안고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 요구됩니다. 또한, 공항 인근 지역으로서 소음 영향 가능성도 고려해야 할 부분입니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있다면, 비교적 저렴한 가격으로 신축 주택을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 건물이라는 점과 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치한다는 점은 장점입니다. 만약 권리상 위험 요소인 임차인과의 보증금 문제를 원만하게 해결할 수 있다면, 향후 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 1인 가구나 소규모 가구가 거주하기에 적합한 면적입니다. 다만, 투자 시에는 임차인과의 협상 가능성 및 소음 등 주변 환경 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계