나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경418 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 14-7 가양역데시앙플렉스지식산업센터 제4층 제407호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '등양초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업 업무시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선(양천향교역)등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제4층 제407호로서,
외벽 : 페어글라스 마감 및 일부 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 지원시설(근린생활시설 업무시설)(상호:D&D)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 화물용승강기, 시스템 에어컨 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터)지원시설(근린생활시설 업무시설)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 18m 내외 북측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

14-7 : 도시지역 , 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
14-35 : 도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구(2015-12-10)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경418 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 14-7 가양역데시앙플렉스지식산업센터 제4층 제407호

용도: 근린상가

감정가: 406,000,000원

토지면적: 9.65㎡ (약 2.92평)

토지지분: 9.65㎡ (약 2.92평)

건물면적: 43.26㎡ (약 13.08평)

건물지분: 43.26㎡ (약 13.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

2. 입지조건

주위환경: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '등양초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상업 업무시설 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선(양천향교역)이 소재하여 교통상황은 보통임.

도로: 동측으로 노폭 약 18m, 북측으로 노폭 약 35m의 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 1월 13일 접수된 하나은행의 근저당권 (을1).

주요 권리 내역:

* 말소기준권리: 근저당권 (하나은행, 348,000,000원, 2022-01-13)

* 임의경매 개시결정: 하나은행 (288,572,533원, 2025-03-07)

* 압류: 강서구 (세무관리과-3148, 2025-03-11)

등기부채권 총액: 348,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음, 비고 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 오은정 (오 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-26

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 서울특별시 강서구 등촌동에 위치한 지식산업센터 내 상가로, 인근에 아파트 단지 및 상업 업무시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 기대됩니다.

해당 건물(가양역 데시앙플렉스 지식산업센터)은 지하 5층, 지상 12층 규모이며, 지상 1~2층에 상가와 업무지원시설이 배치되어 있습니다.

주변 지역은 준공업지역으로 분류되며, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 용도로 이용 중입니다.

5. 생활정보

교육 시설: 등양초등학교가 소재하여 교육 환경을 제공합니다.

교통 편의: 지하철 9호선 양천향교역과 인근 버스정류장을 통해 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 환경: 아파트 단지와 다양한 상업 및 업무시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

* 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등 항공 및 군사 시설 관련 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 환경 관련 규제가 존재합니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 건축 및 교육 관련 규제 사항이 있습니다.

건물 상태: 철근콘크리트구조로 내구성이 있으나, 건물의 연식에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 가양역 데시앙플렉스 지식산업센터 내 제4층 제407호로, 근린생활시설 및 업무시설로 이용 가능한 상가입니다.

지하철 9호선 양천향교역과의 접근성이 좋고, 주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되고 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등 다수의 공법상 제한사항이 존재하므로 향후 건물 이용 및 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 입지 및 권리관계는 우수하나, 복합 용도의 지식산업센터 내 상가로서 향후 임대 수익 확보 및 투자 가치 상승 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 접근성: 지하철 9호선 양천향교역 역세권 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 상업 업무시설의 존재로 인한 잠재적 고객 확보 용이.

비교적 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 현대적인 시설 및 유지보수 상태 양호 기대.

권리관계 상 낙찰자의 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸, 임차인 인수 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 406,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.