나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8799 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-197 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8799 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 365-197 5층501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매5계 2025타경8799 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 365-197 5층501호 | 감정가: 304,000,000원 | 최저가: 243,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8799 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 365-197 5층501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 304,000,000원

전용면적 (건물): 29.33㎡ (약 8.87평)

대지권 (토지): 20.00㎡ (약 6.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지 조건 요약

본건은 지하철 9호선 등촌역을 동측 인근에 두고 있는 역세권 다세대주택입니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 대중교통 이용이 매우 편리하여 입지 여건은 비교적 양호합니다. 내부 구조는 방 2개와 서재 1개를 포함하여 실거주에 적합한 구조(방2,서재1,주방1,거실1,욕실1,다용도실1)를 갖추고 있습니다.

2. 상세 분석

2.1. 물건 정보 및 현황

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건중 5층 501호입니다. 외벽은 벽돌타일 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 비교적 견고하게 건축되었으며 승강기, 화재탐지시설, 스프링클러, 도시가스 난방시설 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

면적: 전용면적은 29.33㎡ (약 8.87평)이며, 대지권 지분은 20.00㎡ (약 6.05평)입니다. 다세대주택에서 전용면적은 곧 실거주 면적을 의미합니다.

2.2. 입지 조건 및 교통 환경

최고의 입지: 9호선 등촌역이 동측 인근에 위치하여 김포공항, 여의도, 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어납니다. 인근에 버스정류장도 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

도로: 북측 약 6m, 남측 약 4m 도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 도시형 생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중입니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권: 주위가 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설(마트, 병의원, 식당 등) 이용이 편리한 상권입니다. 등촌역 주변 상권을 활용하기 용이합니다.

교육 시설: 등촌중학교가 가까이 위치하며, 인근에 다수의 초중고등학교가 분포하여 교육 환경은 보통 이상입니다.

혐오 시설: 일반적인 지도 검색 및 감정평가서상 특이사항을 검토했을 때, 인근에 주거 환경을 저해하는 대규모 혐오 시설은 발견되지 않습니다. (다만, 공항 인근으로 '중요시설물보호지구', '원추표면구역' 등의 제한이 있는 점은 인지해야 합니다.)

2.4. 권리 분석

경매 구분: 부동산강제경매 사건입니다. 채무자 유OO과 소유자 유OO이 동일하여 기본적인 등기부상 권리관계는 복잡하지 않을 것으로 예상됩니다.

임대 관계: '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 권리 분석에서 가장 중요한 부분으로, 현재 점유하고 있는 임차인이 존재하는지, 존재한다면 그 임차인의 대항력(선순위 여부)을 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우 매수인이 보증금을 인수해야 할 리스크가 발생합니다.

특이 사항: 감정평가서상 공부(집합건축물대장 등)와 현황의 차이는 없다고 보고되었습니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크

임대 관계: 임대관계 미상으로 인한 점유자 및 임차인의 대항력 유무 확인이 필수적입니다. 명도(집 비우기) 과정에 비용과 시간이 추가로 소요될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역 등으로 인해 향후 재개발 및 대수선 시 높이 제한 등의 규제가 적용될 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 9호선 등촌역 역세권에 위치하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나 임차 수요가 높습니다.

실용적인 구조: 방 2개와 서재 1개가 포함된 실속 있는 구조로 1~2인 가구에게 매우 적합합니다.

감정가: 감정가가 주변 실거래가 대비 합리적인 수준인지 추가적인 시세 조사가 필요하며, 유찰 시 투자 매력도는 더욱 상승할 수 있습니다.

3.3. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동의 뛰어난 교통 환경을 갖춘 소형 다세대주택으로, 안정적인 임대수익 창출과 시세차익을 동시에 노릴 수 있는 우량 물건입니다. 다만, 강제경매의 특성과 '임대관계 미상'이라는 권리적 리스크를 해소하기 위해 입찰 전 현장 조사를 통한 점유자 확인 및 명도 전략 수립이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계