나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8972 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8972 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8972
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제5층 제501호
• 감정가: 361,000,000원
• 최저가: 231,040,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8972 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제5층 제501호 | 감정가: 361,000,000원 | 최저가: 231,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8972 (1)이며, 물건 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 163-5 이안하우스 제1동 제5층 제501호입니다. 본 물건의 용도는 다세대주택(도시형생활주택)이며, 2022년 01월 11일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

토지 면적은 17.65㎡ (약 5.34평)이며, 건물(전용) 면적은 29.61㎡ (약 8.96평)입니다.

감정가는 361,000,000원으로 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거지역의 환경을 보이며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 완경사지 내 지반을 평탄화한 세장형(길고 좁은 형태) 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다. 소유자 및 채무자는 송OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 임차인 관련 특이사항 및 주의사항

가장 주의 깊게 확인해야 할 사항은 임차인 관련 권리관계입니다. 대상 물건의 등기사항전부증명서상 임차보증금 360,000,000원의 주택임차권 등기가 확인됩니다.

더불어 매각 조건에 “임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건”이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 잔여 임차보증금 반환 의무를 면제받는 조건으로, 입찰 전에 해당 조건의 이행 및 법적 효력 여부를 반드시 명확히 확인해야 하는 중대한 주의사항입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 생활 환경

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 주거 밀집 지역 내 근린생활시설과 혼재된 환경입니다. 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기 등의 기본적인 설비는 갖추고 있습니다. 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호하나, 상세한 상권 및 생활 편의시설 정보는 현장 조사가 필요합니다.

4.2. 행정 규제 사항

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 공항 관련 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역, 군사 관련 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 교육 관련 상대보호구역, 그리고 수도권정비계획법상 과밀억제권역 등 다양한 규제가 복합적으로 적용되는 지역입니다. 특히, 가축사육제한구역 여부는 지역경제과에 반드시 확인이 필요합니다.

4.3. 혐오시설 검토

제공된 자료만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단할 수 없습니다. 투자 전 반드시 지적도를 확인하고 현장 답사를 통해 소음, 진동, 기타 기피 시설의 존재 여부를 직접 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 관련 리스크 (최대 리스크)

가장 큰 리스크는 주택임차권 등기 및 주택도시보증공사(HUG)의 잔액 청구권 포기 조건입니다. 이 조건이 불이행되거나 매각 후 법적 분쟁의 소지가 발생할 경우, 매수인이 예상치 못한 임차보증금 반환 의무를 질 위험이 있습니다. 입찰 전 이 조건에 대한 법원 또는 관련 기관의 명확한 해석과 확인이 필수입니다.

5.2. 지역 규제 리스크

토지이용계획상 중요시설물보호지구 및 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 존재하므로, 향후 리모델링이나 재건축 시 행위 제한이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용 승인된 신축 다세대주택으로 건물의 상태가 매우 양호하다는 장점이 있습니다. 초등학교 인근 주거 지역으로 입지는 평이한 수준입니다. 그러나 임차보증금 반환청구권 포기 조건을 명시한 매각 물건인 만큼, 해당 조건에 대한 법적 리스크 분석 및 보증공사 측과의 협의 가능성을 면밀히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 준수한 교통 및 주거 환경, 초등학교 인근의 입지 조건입니다.

신축 건물: 2022년 준공으로 수리 및 유지보수 비용 부담이 적습니다.

소형 주택: 전용면적 약 8.96평의 도시형생활주택으로, 1~2인 가구 주택 수요가 높은 지역에서 상대적으로 매매 및 임대가 용이할 수 있습니다.

가격 경쟁력: 권리관계의 특이사항(HUG 조건)으로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 생길 수 있습니다. 다만, 권리분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계