나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8940 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 115-15 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티아이

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동에 소재하며 ""서울영신초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 인근은 상업용건물, 주상복합건물, 주거용건물 등이 소재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(""신길역"", 1호선 및 5호선)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1), (2) 공히 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 상업나지임.

인접 도로상태

기호(1)은 동측으로 노폭 약 4미터, 기호(2)는 서측으로 노폭 약 4미터 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1), (2) 공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> ○ 지구단위계획결정-서고299호(2006.08.31) ○ 기준용적률-250% 허용용적률-300% ○ 건폐율-60% ○ 건축물최고높이-20m ○ 불허용도-제2종근린생활시설중 단란주점 안마시술소 옥외철탑골프연습장 위험물저장 및 처리시설(주유소 석유판매소 제외) 자동차관련시설(주차장 제외) 등임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8940 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 115-15

용도: 대지 (나지)

감정가: 1,805,400,000원

토지면적: 153.00㎡ (약 46.28평)

토지지분: 153㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 도림신용협동조합 (등기부상 근거)

토지감정요항표 요약: 상업나지 상태의 정방형 토지

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동에 소재하며, '서울영신초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용, 주상복합, 주거용 건물이 혼재된 지역으로, 일반적인 생활환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근으로 신길뉴타운, 신길2구역, 신길4구역 등 재정비촉진지구들이 위치하여 향후 지역 개발에 따른 변화 가능성이 있습니다.

2.2. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 정방형의 나지 상태로, 상업적 용도로 활용 가능한 토지입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 동측 및 서측으로 각각 노폭 약 4미터의 도로와 접하고 있어 차량 출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 (2개소), 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 지구단위계획결정: 서고299호 (2006.08.31)

* 기준용적률 250%, 허용용적률 300%

* 건폐율 60%

* 건축물 최고 높이 20m

* 불허용도: 제2종근린생활시설 중 단란주점, 안마시술소, 옥외철탑골프연습장, 위험물저장 및 처리시설(주유소, 석유판매소 제외), 자동차관련시설(주차장 제외) 등.

3. 교통상황

* 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다.

* 지하철 1호선 및 5호선 '신길역'이 도보 약 10분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 물건 현황

본건은 토지만 매각 대상인 부동산 임의경매 물건입니다.

4.2. 등기부 현황 (요약)

* 갑2: 2005-07-01 소유권 이전 (박순이)

* 갑3: 2020-09-25 소유권 이전 (가나종합건설주식회사)

* 을10: 2022-03-18 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 3,420,000,000원)

* 을11: 2022-03-18 지상권 설정 (도림신용협동조합)

* 을12: 2025-02-06 근저당권 (조윤영, 360,000,000원)

* 갑4: 2025-03-04 임의경매 개시 (채권자: 도림신용협동조합)

* 총 등기부 채권액: 3,780,000,000원

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (을11, 도림신용협동조합)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

4.4. 임차인 현황

* 인수되는 임차인의 보증금 총액은 0원입니다.

5. 상권분석

* 본건 인근은 서울영신초등학교가 위치하며, 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 신길역을 중심으로 형성된 상권이 발달해 있으며, 홈플러스, 다이소, 각종 프랜차이즈 식당 및 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 신길뉴타운 등 주변 지역의 개발 계획이 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 서울영신초등학교 인접.

* 교통: 지하철 1, 5호선 신길역 및 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 편의시설: 홈플러스, 각종 은행, 병원, 약국, 식당, 마트 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

7. 잠재적 리스크

* 소멸되지 않는 지상권 (을11, 도림신용협동조합)의 존재는 낙찰자가 해당 권리를 그대로 부담해야 함을 의미합니다. 이는 향후 토지 이용 및 건축 시 제약을 초래할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 총 등기부 채권액(3,780,000,000원)이 감정가(1,805,400,000원) 대비 현저히 높아, 경매 취하 가능성은 낮으나 채권 총액으로 인한 권리관계의 복잡성을 인지해야 합니다.

* 토지이용계획상 건축 가능한 용도에 대한 제한(예: 단란주점, 안마시술소 등 불허)이 존재합니다.

* 4미터 도로 접면은 건축 시 건폐율 및 도로 관련 법규 적용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 신길동, 지하철 신길역 역세권에 위치한 준주거지역 대지입니다. 현재 나대지 상태로 향후 건축을 통한 활용 가치가 기대되는 물건입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 설정되어 있어 인수 부담이 발생하며, 높은 채권 총액으로 인한 권리관계의 복잡성을 고려해야 합니다. 주변 개발 호재와 풍부한 생활 편의시설은 긍정적인 요소이나, 토지 이용계획 상의 제약사항과 도로 접면 문제 등을 종합적으로 검토하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 서울 핵심 지역인 신길동 역세권에 위치한 준주거지역 대지라는 희소성.

* 나대지 상태로, 건축 규제 범위 내에서 자유로운 건축 설계 및 활용 가능성.

* 신길뉴타운 등 주변 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

* 인수 보증금 총액이 0원이므로, 임차인 관련 직접적인 추가 비용은 고려되지 않습니다.

* 본건의 예상 입찰가는 감정가(1,805,400,000원)를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악, 권리관계(특히 지상권) 분석 결과, 향후 건축 가능성 및 수익률 분석, 그리고 시장 상황 및 경쟁 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 소멸되지 않는 지상권 등 부담 요소를 감안하여 입찰 희망 가격을 신중하게 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.