나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경400 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 991-5 인피니움타워 제지2층 제비212호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""문일중,고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
공장, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 전철 1호선 ""금천구청역""
이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제지2층 제비212호로서,
(사용승인일: 2022.11.18)

-외벽: 석재 붙임 및 커튼월 마감 등,
-창호: 샤시 및 페어클라스 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단지로서 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

4필지 일단지로서 북동측으로 도로 폭 약50m 및 남서측으로 도로 폭 약4m 내외의 포장도로에
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 시흥동 991-5, 991-6, 991-8
도시지역, 준공업지역, 광로1류(폭 70m 이상)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255
호)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(2020.5.1.))<건축
법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)


2) 시흥동 991-7
도시지역, 준공업지역(2003-09-02) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(2020.5.1.))<건축법>, 장애물제한
표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경400 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 991-5 인피니움타워 제지2층 제비212호

용도: 지식산업센터

감정가: 69,300,000원

토지면적: 4.96㎡ (약 1.5평)

토지지분: 4.96㎡ (약 1.5평)

건물면적: 22.32㎡ (약 6.75평)

건물지분: 22.32㎡ (약 6.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 건물 세부 정보

건물명: 인피니움타워

사용승인일: 2022.11.18

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 12층 (지하 5층 포함)

호수: 제지2층 제비212호

신축 주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 189 (시흥동)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "문일중,고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공장, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 수도권 전철 1호선 "금천구청역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

4필지 일단지로 북동측으로 도로 폭 약 50m, 남서측으로 도로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 22일 접수된 농협은행의 근저당권입니다.

본 경매로 인해 해당 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 154,971,770원입니다.

3.2. 말소예정 권리 내역

* 소유권이전 1번신탁등기말소 (허원석)

* 근저당권 (농협은행, 2023-02-22, 70,080,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (삼성카드, 2024-10-29, 30,267,879원)

* 가압류 (현대카드주식회사, 2024-11-18, 8,710,942원)

* 가압류 (현대캐피탈주식회사, 2024-11-18, 29,066,229원)

* 가압류 (중소기업은행, 2024-12-19, 16,846,720원)

* 임의경매 (농협은행, 2025-02-26, 61,050,972원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상임.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 환경

본건은 지식산업센터로 이용 중이며, 주변 지역은 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

지식산업센터 집적 지역 특성상 관련 업종 또는 소규모 사무실, 창고 등의 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 수도권 전철 1호선 금천구청역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 차량 진출입도 용이합니다.

* 주변 시설: 문일중·고등학교 인근이며, 단지 내 또는 주변에 각종 근린생활시설이 위치하여 이용이 편리할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 물건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. (시흥동 991-7 토지는 교육환경보호구역에 해당하여 추가 확인이 필요합니다.)

6.2. 채무 부담

총 등기부채권액(154,971,770원)이 감정가(69,300,000원)를 초과합니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 주요 요소입니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

임대관계가 미상으로, 혹시 모를 미등기 점유자나 대항력 있는 임차인이 있는지 사전 조사 및 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구의 지식산업센터로, 1호선 금천구청역과의 접근성이 좋고 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축인 점은 긍정적입니다.

하지만 감정가를 초과하는 채무 부담과 복합적인 토지이용계획상의 제한 사항, 그리고 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모두 소멸되므로 클린한 등기 상태로 인수가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 금천구청역 인근의 교통 편의성

* 신축 건물: 낮은 유지보수 비용 및 현대적인 시설

* 지식산업센터 특화: 관련 기업체들의 입주 수요 기대

* 일괄 매각: 토지/건물 권리 관계 명확성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 본 물건의 명도 가능성, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어려우며, 전문가와의 상담 및 현장 조사를 통한 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

(인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.