나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9142 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-39 자하클래식 16층 1608호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 남서측 인근에 위치하고 본건이 접한 화곡로를 따라 오피스텔, 상업 및 업무용건물, 다세대주택, 학교 등이 위치하고 후면으로 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건은 대로에 접하여 차량의 주정차 등이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(우장산역, 화곡역 5호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 18층 내 16층 제1608호(사용승인: 2018.6.18.)로서
외벽: 몰탈위페인팅 및 테라코타패널 등 마감
창호: 샷시 등 마감임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 2필지 일단으로 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 화곡로와 접하고 북동측 및 남동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 24-39:일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 건축선(2019-04-03)임.

화곡동 24-525:일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9142 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-39 자하클래식 16층 1608호

용도: 다세대주택

건물구조/층수: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 18층 건물 내 16층 제1608호

사용승인일: 2018년 06월 18일

토지면적: 2.24㎡ (약 0.68평)

건물면적: 13.77㎡ (약 4.16평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

감정가: 145,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구청 남서측 인근에 위치하며, 대로변에 접해 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 상업 및 업무용 건물, 다세대주택, 학교 등이 혼재되어 있으며, 후면에는 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 자리하고 있습니다.

교통상황: 대로에 접하여 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 우장산역, 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

채권자: 이OO

임차인 현황:

* 임차인: 이순호

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 07일

* 확정일자: 2022년 09월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있어 보증금 145,000,000원에 대한 인수가 발생할 수 있습니다. (단, 본 물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 배당 결과에 따라 인수 여부 및 금액이 최종 결정될 수 있으므로 면밀한 권리 분석이 필요합니다.)

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2024년 07월 01일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 배당을 통해 보증금 회수가 예상됩니다.

말소기준권리: 2025년 04월 01일 접수된 이순호의 강제경매개시결정 (2025타경9142) 등기입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 기재되어 있으나, 현재 해당 권리가 설정되어 있는지는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설: 본건은 오피스텔, 상업 및 업무용 건물, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역에 위치하고 있어 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

잠재적 임대수요: 소형 면적(13.77㎡)은 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 존재할 수 있습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 강서구청이 인근에 있으며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 학교 및 기타 편의시설 또한 주변에 분포하고 있습니다.

주거환경: 건물의 사용승인일이 2018년으로 비교적 최신이며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 이순호 씨는 대항력이 있으며, 보증금 145,000,000원으로 감정가와 동일한 금액입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 낙찰 후 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지(화곡동 24-39, 24-525)는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 복합적인 도시계획 및 건축 제한이 적용되고 있습니다.

매우 작은 건물 면적: 본건 전유부분의 면적이 13.77㎡로 매우 작아, 활용 범위가 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 '자하클래식' 오피스텔/다세대주택 건물 내 16층에 위치한 소형 면적(13.77㎡)의 부동산 강제경매 물건입니다. 입지적으로는 대로변에 인접해 있고 지하철역 이용이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 감정가와 동일한 금액의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석상 매우 신중한 접근이 요구됩니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 낙찰자의 인수 부담이 없을 가능성을 시사하지만, 최종적인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 소형 면적: 13.77㎡의 전용면적으로, 소액 투자 또는 1인 가구/소규모 사업자 대상 임대 수익형으로 고려될 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 우장산역 및 화곡역 인근으로 교통 편의성이 높습니다.

* 잠재적 가치: 강서구청 인근 지역의 발전 가능성과 함께, 임차인 리스크 해소 시 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 145,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보 중, 2018년식 'M펠리체'(37.05㎡) 건물이 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적으로 환산하면 ㎡당 약 8,097,166원입니다. 본건의 면적(13.77㎡)에 이 단가를 적용할 경우, 약 111,500,000원 수준으로 산출됩니다.

건물 자체(자하클래식)의 이전 매매가 정보로는 2024년 6월 17일 김태화 씨에게 140,000,000원에 소유권이 이전된 기록이 있습니다.

종합 분석 및 예상 입찰가:

본건의 감정가는 145,000,000원이며, 이전 매매가(140,000,000원)와 유사한 수준입니다. 2018년식 유사 건물(M펠리체)의 ㎡당 거래가를 적용하면 본건의 가치가 감정가보다 낮게 산출되지만, 소형 면적의 경우 단가가 높게 형성될 수 있다는 점, 그리고 해당 JSON 정보가 본건과 직접적인 비교가 어려운 다른 건물이라는 점을 고려해야 합니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 이순호 씨의 존재입니다. 보증금 145,000,000원에 대한 인수 여부가 불확실한 상황이므로, 신중한 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자가 해당 보증금을 인수하지 않을 가능성을 높게 시사하지만, 최종 확인은 필수입니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

상기 예상 입찰가는 감정가 및 이전 매매가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 리스크와 주변 시세 간의 차이를 감안하여 제시되었습니다. 실제 입찰 시에는 임차인 권리관계 및 배당 예상표를 면밀히 검토한 후, 낙찰 후 인수될 수 있는 보증금 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.