나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8629 [1] 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ""신정역(지하철5호선)"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하고 인근에 지하철역(신정역 5호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제5층 제501호 로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건 전체 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약20m내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신정동 878-16 :도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8629 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제5층 제501호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (제2종근린생활시설 포함)

감정가: 282,000,000원

토지면적: 15.91㎡ (약 4.81평)

토지 지분: 15.909999999999998㎡ (약 4.81평)

건물면적: 25.90㎡ (약 7.84평)

건물 지분: 25.9㎡ (약 7.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "신정역(지하철5호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 진,출입이 가능하며 인근에 지하철역(신정역 5호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호합니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존 (2019-09-16)

* 소유권이전 (2020-01-14)

* 근저당권 (2020-02-24, 72,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (2024-07-17, 277,000,000원, 인수) - 전입일자: 2019-12-30, 확정일자: 2019-11-11

* 압류 (서초세무서, 2021-07-16, 말소)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2022-02-04, 4,510,000,000원, 말소)

* 압류 (용산세무서, 2023-04-27, 말소)

* 강제경매 (채권자: 김진영, 2025-02-20, 277,000,000원, 말소) - 본 경매개시 결정 건

* 압류 (강서세무서, 2026-03-30, 말소)

* 압류 (군포시, 2026-07-27, 말소)

권리분석 요약:

* 말소기준권리인 근저당권(을1)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 을2 주택임차권(김진영)은 '인수'로 등기되어 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 임대차보증금 277,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 본 강제경매(갑7)의 채권자 역시 임차인 김진영으로, 이는 임차인의 보증금 회수를 위한 경매 신청으로 추정됩니다.

* 현 시점의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점은, 경매 진행 시 배당을 통해 임차인의 보증금 전액이 변제될 것으로 예상되기에 매수인이 추가로 인수할 금액이 없다는 의미로 해석될 수 있습니다. 그러나 배당 상황은 변동될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 277,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-30

* 확정일자: 2019-11-11

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-07-17

* 비고: 매각으로 인해 발생하는 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 송원빌라 (2002년식, 23.14㎡): 13,000만원 (약 561.8만원/㎡)

* 현대빌라B동 (1991년식, 36.89㎡): 22,500만원 (약 609.9만원/㎡)

* 준쉐르던스 (2002년식, 54.27㎡): 40,000만원 (약 737.1만원/㎡)

본건(에스케이이그랑빌, 2019년식, 25.90㎡)은 비교적 신축 건물에 속합니다.

제공된 매매 사례는 동일 건축물이 아니며, 건축 연도 및 면적이 상이하여 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

최고가 사례인 준쉐르던스(2002년식, 54.27㎡)의 ㎡당 가격(약 737.1만원)을 적용하여 본건(25.90㎡)의 시세를 추정하면 약 19,091만원 수준입니다.

그러나 감정가 28,200만원은 시세 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 신축임을 감안하더라도 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 시설: 신정역(5호선) 도보 이용 가능, 버스정류장 인근 위치. 아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 교육시설 등 혼재.

편의시설: 대형마트, 병원, 학교 등은 인근 지역 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다. (주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.)

건물 내 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖춰져 있는 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 277,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 잔액만큼의 금전적 부담이 발생하므로 인수 금액 및 배당 예상액을 면밀히 검토해야 합니다.

감정가와 시세 괴리: 감정가(28,200만원)가 최근 거래된 유사 면적/유사 건축 연식의 물건 시세(약 1.4억~1.9억) 대비 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 입찰 시 주의 깊은 가격 산정을 요구합니다.

복합 용도: 다세대주택 외 제2종근린생활시설 용도가 함께 기재되어 있어, 실제 이용 상태와 공부상 내용의 차이 여부를 확인해야 합니다. (본건은 공부와의 차이 없음으로 기재됨.)

7. 종합 의견

본 물건은 신정역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

그러나 선순위 임차인의 보증금 277,000,000원이 인수될 가능성이 있는 점과 감정가가 시세 대비 높아 보이는 점은 투자 시 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

임차인이 채권자로서 직접 경매를 신청한 점, 그리고 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 배당을 통해 임차인의 보증금 회수가 가능할 것으로 예상되나, 최종 배당표 확정 전까지는 확실할 수 없습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 5호선 신정역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

신축 건물: 2019년 준공 건물로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

임대수요: 역세권에 위치하여 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 282,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 건물의 ㎡당 가격을 적용 시 약 1.4억~1.9억 수준으로 추정됩니다.

본건은 신축 건물임을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 잠재적 리스크(인수 보증금) 및 시세 괴리를 고려하여 보수적으로 접근합니다.

적정 입찰가는 220,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 경매 당일의 배당 상황 및 물건 상태, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 인수될 보증금 277,000,000원이 배당으로 전액 회수된다는 전제 하에 산정된 금액입니다. 만약 배당으로 전액 회수되지 않을 경우, 해당 차액만큼 추가 비용이 발생하므로 입찰가 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.