나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8345 [1] 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '신정역(5호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 신정역(5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 주차장시설, 무인택배함, 소화전설비, 냉방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 세장형 토지로서 제2종근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경8345 (1) 사건에 대한 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신정동 878-16, 에스케이이그랑빌 6층 601호에 위치하고 있습니다.

건물의 용도는 다세대주택으로, 감정평가액은 281,000,000원입니다.

토지 면적은 15.91㎡ (약 4.81평)이며, 건물 면적은 25.90㎡ (약 7.84평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권이 있으며, 매각 조건에는 임차인 및 주택임차권 승계인의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건이 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동 소재의 '신정역(5호선)' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태는 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 12월 27일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

이에 따라 본 경매 절차를 통해 매각되는 부동산은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (갑1): 양제현 (2019-09-16)

* 주택임차권 (을1): 안종준 (2019-11-08 확정, 2019-11-29 전입, 277,000,000원) - 등기부상 말소 기재.

* 소유권이전 (갑2): 주식회사케이젤 (2019-12-24)

* 가압류 (갑3): 주택도시보증공사 (2023-12-27, 238,600,000원) - 말소기준권리

* 압류 (갑4): 동대문세무서장 (2025-01-14) - 말소 예정

* 강제경매 (갑5): 주택도시보증공사 (2025-02-21, 287,000,000원) - 본건 경매개시결정, 말소 예정

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(안종준): 보증금 287,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-11-29, 확정일자 2019-11-08. 대항력 없음.

* 최정민: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-23. 대항력 없음.

총 인수 보증금은 0원입니다.

임차인 안종준은 대항력이 없으므로, 임차보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것이 원칙입니다. 다만, 매각 조건에 따라 임차인 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 명도 과정이나 권리 소멸 관련하여 추가적인 번거로움을 겪지 않도록 하기 위한 조건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신정동 일대는 신정역을 중심으로 지하철, 버스 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설과 주거시설이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다.

다세대주택 및 연립주택 등이 다수 분포하고 있어 안정적인 주거 상권의 특성을 지니고 있습니다.

다만, 대규모 상업시설이나 오피스 밀집 지역은 아니므로, 해당 건물의 주 용도인 다세대주택으로서의 가치에 집중하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 신정역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 다수 위치. 차량 접근 용이.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. (마트, 병원, 은행 등)

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 학교에 대한 확인 필요. (강서양천교육청 확인 요망)

* 건축물 정보: 2019년 9월에 사용승인된 비교적 신축 건물(에스케이이그랑빌)로, 철근콘크리트 구조입니다.

* 건물 내 부대시설: 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 외에 주차장 시설, 무인 택배함, 소화전, 냉방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 조건: 임차인 안종준의 보증금과 관련된 HUG의 채권 및 임차권 승계에 대한 조건부 매각으로, 매각 완료 후에도 관련 절차 및 서류 정리 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, '대항력 없음'이 명시되어 있고, 매각 조건이 낙찰자를 보호하는 방향으로 명시되어 있어 그 위험은 제한적일 것으로 보입니다.

* 매물 대비 낮은 시장 시세: 제공된 주변 시세 자료와 비교 시, 본건의 감정가 및 잠재적 가치가 다소 높게 책정된 것으로 보일 수 있습니다. 이는 건물의 신축 연도(2019년) 및 관리 상태에 따른 차이일 수 있으나, 입찰 시에는 시장 가격과의 괴리를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신정역 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공)의 다세대주택입니다.

우수한 교통 환경과 편리한 주거 입지를 갖추고 있으며, 건물 자체의 연식이 짧아 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

권리상 인수 부담은 없는 것으로 분석되나, HUG 관련 조건부 매각으로 인한 절차상의 변수를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 신축 연도를 감안하더라도 면밀한 가치 평가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신정역 인근에 위치하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2019년에 준공된 건물로, 노후된 주변 다세대 주택 대비 경쟁력이 높습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다. (단, 매각조건 확인 필수)

* 다세대주택의 안정성: 소형 면적으로 투자 또는 실거주 목적 모두 고려 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 281,000,000원입니다.

제공된 주변 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택 매매가는 ㎡당 약 560만원 ~ 740만원 수준으로 파악됩니다.

25. 90㎡(약 7.84평) 면적을 기준으로 단순 환산 시, 시장 가격은 약 14,500만원 ~ 19,100만원 범위로 추정됩니다.

하지만 본건은 2019년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 건축 연도가 오래된 주변 시세보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

임차인 관련 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 금액이 없습니다.

잠재적 리스크 요인 및 시장 가격과의 괴리를 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 하되, 신축 건물 가치를 반영하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.