나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8704 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안감정 · 평가일 2025.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서경찰서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 치장 석재 마감 등
창호 : 샷시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8704 (1)

• 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제3층 제301호

• 용도: 도시형생활주택

• 감정가: 281,000,000원

• 토지면적: 21.43㎡ (약 6.48평)

• 건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

• 매각대상: 토지/건물일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 오OO

2. 입지조건

• 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "강서경찰서" 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

• 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

• 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 6층 건물 중 제3층 제301호입니다.

• 외벽은 치장 석재로 마감되었으며, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

• 내부에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

• 본건까지 차량의 자유로운 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물 및 토지 현황

• 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 6층 건물 중 제3층 제301호입니다.

• 이용 상태는 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 확인됩니다.

• 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 인접 토지 대비 평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설 및 공동주택(다세대) 건부지로 이용되고 있습니다.

• 남동측으로 외곽 공도와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

• 건축물 표제부상 건물명은 '까사지오'이며, 2019년 6월 28일 사용 승인되었습니다.

4. 토지이용계획 및 제한사항

• 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

• 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

• 2024년 9월 5일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지목 도로 한정).

5. 권리분석

• 본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

• 말소기준권리는 2024년 12월 10일자 강서구의 압류입니다.

• 등기부등본상 현재 소유권 외 다수의 권리(주택임차권, 공유자 지분 이전, 압류, 강제경매)가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 강서구의 압류(2024.12.10)를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

• 다만, 채권자 오상호 씨의 주택임차권(을1)은 보증금 255,000,000원으로, 전입일자 2020년 2월 26일, 확정일자 2020년 2월 3일에 해당하며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

• 물건명세서 상에도 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인(보증금 255,000,000원, 전입 2020.02.26, 확정 2020.02.03)이 있다고 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

6. 임차인 현황

• 주요 임차인으로는 오상호 씨가 있으며, 보증금 255,000,000원, 차임 0원입니다.

• 전입일자는 2020년 2월 26일이며, 확정일자는 2020년 2월 3일입니다.

• 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당신고일자는 2024년 3월 22일입니다.

• 이 임차인의 보증금 255,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

7. 상권분석

• 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

• 주변에 강서경찰서가 있어 치안 환경은 비교적 안정적인 편입니다.

• 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통 수준이며, 차량을 통한 지역 내 이동은 원활한 편입니다.

• 상권은 주거 지역을 중심으로 형성되어 있으며, 대형 상업 시설보다는 소규모 점포들이 주를 이룹니다.

8. 생활정보

• 단지형 다세대 주택으로, 유사한 형태의 주거 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

• 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

• 도보 거리에 편의점 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있으나, 대규모 쇼핑몰이나 종합병원은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

• 건물 자체에는 위생, 급배수, 난방 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

9. 주변 시세 분석 (매매)

• 최근 2026년 5월 기준, 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

• M펠리체(830-5)의 경우, 2018년 건축된 37.05㎡ 면적이 300,000,000원(평당 약 810만원)에 거래되었습니다.

• 한양(343-28)은 2000년 건축된 53.84㎡ 면적이 255,000,000원(평당 약 474만원)에 거래되었습니다.

• 기린아트빌라의 경우, 1995년 건축된 41.32㎡ 면적이 169,000,000원(평당 약 409만원)에 거래되었습니다.

• 본 물건(까사지오, 2019년 건축, 29.98㎡)은 M펠리체와 건축 연도가 유사하며, 면적은 M펠리체보다 약간 작습니다. M펠리체 사례를 기준으로 시세를 추정할 때, 평당 약 810만원 적용 시 약 243,000,000원 (29.98㎡ * 810,000원/㎡)의 시장 가치를 가지는 것으로 예상됩니다.

10. 잠재적 리스크

• 가장 큰 리스크 요인은 임차인 오상호 씨의 대항력 있는 주택임차권입니다.

• 해당 임차인의 보증금 255,000,000원은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

• 감정가(281,000,000원) 및 인근 최근 거래 사례(최고가 300,000,000원)를 고려할 때, 인수되는 임차 보증금 255,000,000원은 매수인이 부담해야 할 총 금액에 상당 부분을 차지하므로, 인수 후 실질적인 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

• 토지이용계획 상 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 원추표면구역 등의 제한사항이 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

• 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래허가구역 등의 추가적인 제한사항도 확인이 필요합니다.

11. 혐오시설 여부

• 주변 시설에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

• 다만, '강서경찰서'가 인근에 위치하고 있으며, 공항 관련 보호지구 지정이 있습니다.

12. 종합 의견

• 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 적절한 입지와 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

• 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 255,000,000원이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다.

• 인수되는 보증금액이 감정가 및 유사 부동산 거래 시세와 비교했을 때 높은 수준이므로, 투자자 입장에서는 인수 후 실질적인 수익률과 예상 매각 가격을 신중하게 고려해야 합니다.

• 관련 법규에 따른 토지 이용 제한 사항도 확인이 필요합니다.

13. 투자 포인트

• 임차인 인수 보증금 255,000,000원을 제외한 금액으로 본 물건의 가치를 평가해야 합니다.

• 최근 유사 건물(M펠리체)의 거래 사례(2026년 5월, 300,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 잠재적 시장 가치는 약 243,000,000원으로 추정됩니다.

• 이러한 추정치에 따르면, 임차인 인수 보증금(255,000,000원)이 물건의 예상 시장 가치를 초과하는 상황입니다.

• 따라서, 본 물건은 시세 차익보다는 임대 수익 목적 또는 법원 최저 매각 가격 이하의 매우 저가 낙찰을 목표로 하는 전략이 필요합니다.

14. 예상 입찰가

• 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하도록 명시되어 있습니다.

• 본 물건의 감정평가액은 281,000,000원이며, 인수되는 임차 보증금은 255,000,000원입니다.

• 이를 바탕으로 계산하면, 예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금 = 281,000,000원 - 255,000,000원 = 26,000,000원입니다.

• 그러나, 이는 이론적인 계산이며, 실제 입찰 시에는 법원에서 정한 최저 매각 가격 및 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

• 인수되는 임차 보증금이 물건의 잠재적 시장 가치(감정가 기준 약 281,000,000원, 인근 시세 기준 약 243,000,000원)를 상회하므로, 본 입찰가로는 낙찰이 어렵거나, 낙찰되더라도 큰 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.