나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8670 [1] 서울특별시 양천구 신월동 229-31 지하층 제비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환감정 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""서울신강초등학교"" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 중 지층 비01호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 노폭 약 5m내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2017-03-23)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8670 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 229-31 지하층 제비01호

용도: 다세대주택

감정가: 179,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 31.61㎡ (약 9.56평)

토지지분: 31.605㎡ (약 9.56평)

건물면적: 62.49㎡ (약 18.90평)

건물지분: 62.49㎡ (약 18.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건축물표제부 요약:

* 신축일: 1992년 9월 7일

* 사용승인일: 1993년 8월 20일

* 구조: 철근콘크리트구조 (평스라브지붕)

* 층수: 지하 1층 ~ 지상 4층

* 해당 호수: 지하층 제비01호

* 총 건물 면적: 658.77㎡

* 대지권 면적: 277.9㎡

* 건폐율: 52.49%

* 용적률: 191.41%

* 외벽: 돌붙임 마감 등

* 창호: 샷시마감 등

1.4. 공부와의 차이

* 없음

1.5. 기타 참고사항

* 임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울신강초등학교" 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 북측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역: 도시지역

* 용도지구: 제2종일반주거지역(7층이하)

* 기타: 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2017-03-23)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 을11 근저당권 (한국스탠다드차타드은행, 2020-08-24)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 갑7 소유권이전 (2014-10-29)

* 갑8 소유권이전 (2019-12-02, 매매 금100,000,000원)

* 을11 근저당권 (2020-08-24, 금44,000,000원)

* 을12 근저당권 (2023-05-12, 금67,200,000원)

* 갑9 가압류 (2024-08-09, 금32,947,802원)

* 갑10 임의경매 (2025-02-20, 37,435,090원)

* 을13 주택임차권 (2025-03-10, 금90,000,000원) - 말소기준권리 이하로 소멸 대상

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-05

* 확정일자: 2022-07-04

* 배당신고일자: 2025-02-24

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기(을13) 되어 있으나, 말소기준권리 이하로 소멸 예정임.

3.5. 인수 보증금 합계

* 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 서울신강초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향 (주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석)

* 2026년 5월 2일 거래: 신월동 460-5번지, 1981년식 연립주택 (55.27㎡) - 21,000만원 (2.1억원)

* 2026년 5월 2일 거래: 신월동 523-26번지, 2017년식 다세대주택 (52.41㎡) - 30,200만원 (3.02억원)

* 2026년 5월 1일 거래: 신월동 9-3번지, 2019년식 다세대주택 (55.56㎡) - 32,900만원 (3.29억원)

4.3. 시세 분석

* 본건은 1992년 건축된 다세대주택으로 전용면적 약 18.9평 (62.49㎡)입니다.

* 최근 거래된 유사 면적의 신축급 다세대주택(2017년, 2019년식)은 3억 초반에 거래되었으며, 연식이 오래된 연립주택도 2.1억에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가(1.79억)는 주변 신축급 다세대 주택 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

* 건물의 노후도를 감안하더라도, 현 시세 수준은 최소 2.5억원 이상으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 서울신강초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

5.2. 교통

* 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의 시설

* 주거 밀집 지역 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 무리가 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

* 1992년 준공된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 이는 유지보수 비용 증가 또는 자산 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공항 소음

* 본건이 위치한 신월동 지역은 김포공항과 인접하여 항공기 소음 피해가 상당한 지역입니다. 이는 주거 환경 만족도를 저해할 수 있는 요인입니다. 관련하여 양천구청에서는 소음대책지역 주민에 대한 재산세 감면 등 다양한 대책을 시행하고 있습니다.

6.3. 도시계획적 제약

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 증축이나 재건축 시 용적률 및 층수 제한이 있습니다.

* 공항 소음대책지역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 규제가 적용됩니다.

6.4. 명도 관련

* 대항력 없는 임차인(윤 )이 존재하며, 보증금 9,000만원을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 일부 저항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 지하층 다세대주택으로, 서울신강초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 비교적 양호합니다. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통이 편리한 편입니다. 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

리스크 요인으로는 1992년 준공으로 인한 건물의 노후화와 김포공항 항공기 소음의 영향이 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 향후 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

하지만, 최근 주변 신축급 다세대 주택들의 시세가 3억원을 넘어서는 점을 감안할 때, 본건의 감정가(1.79억원)는 시세 대비 상당히 낮은 수준으로, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 신축급 다세대 주택 시세와 비교 시, 투자 가치가 높을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 인근에 위치하여 실수요자의 관심이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 179,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 2017년식 다세대(52.41㎡): 30,200만원 (약 3.02억원)

* 2019년식 다세대(55.56㎡): 32,900만원 (약 3.29억원)

* 본건(62.49㎡, 1992년식)은 노후도가 있으나, 현 시세 대비 저평가된 감정가를 고려할 때, 실거주 또는 시세 차익을 위한 투자 관점에서 접근 가능합니다.

* 건물 노후도와 공항 소음 등의 단점을 감안하더라도, 주변 시세의 하한선인 2.5억원을 고려할 때, 감정가 1.79억원은 매우 매력적인 수준입니다.

* 권장 입찰가: 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서, 본인의 투자 목표, 자금 계획, 그리고 입찰 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.