나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7417 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 제18층 제1803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 업무시설, 관공서 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상19층건 중 제18층 제1803호로서,
(사용승인일 : 2020.08.28)

외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설(소매점) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 왕복6차선 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(강서지구중심 지구단위계획구역), 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경7417 (1)

4. 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3, 우장산자하클래식 제18층 제1803호

5. 용도: 오피스텔

6. 감정가: 301,000,000원

7. 토지면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

8. 건물면적: 26.43㎡ (약 8.00평)

9. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

10. 경매구분: 부동산강제경매

11. 채권자: 이OO

12. 사용승인일: 2020년 08월 28일

2. 입지조건

3. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 서울특별시 강서구청 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 아파트, 업무시설, 관공서 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

4. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 도시관리계획 입안 중(강서지구중심 지구단위계획구역)인 지역입니다.

3. 권리분석

4. 말소기준권리: 2025년 03월 28일 접수된 이용호의 강제경매개시결정 (2025타경7417)입니다.

5. 인수되는 권리

* 집합건물 등기부 요약상 '을1' 순위 주택임차권(권리자: 이용호, 권리금액: 295,000,000원, 접수일자: 2023-04-07)은 '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인에게 인수됩니다.

* 동 임차인은 2021년 03월 23일 전입신고 하였고, 2021년 03월 02일 확정일자를 받았습니다.

* 대항력 있는 임차인이며, 선순위 임차권에 해당합니다.

* 임차인 이용호의 보증금 295,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

6. 권리분석 요약

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리가 존재하므로, 인수되는 임차보증금 295,000,000원을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

5. 대상 물건은 오피스텔 및 소매점 부지로 이용 중에 있으며, 주변에 다양한 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

6. 강서구청 등 관공서가 인근에 위치하여 공공기관 종사자 및 관련 업종의 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

6. 주변 교통 및 편의시설

* 강서구청이 인근에 있어 관련 행정 업무 이용이 편리합니다.

* 노선버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변에 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 다수 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

7. 건축물 정보

* 사용승인일이 2020년 08월 28일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 철근콘크리트 구조의 지상 19층 건물 중 18층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

7. 인수되는 임차보증금

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이 부분은 입찰 전 반드시 잔액 인수 여부를 확인해야 합니다.

8. 도시계획 및 제한사항

* 공항 관련 보호지구, 최고 높이 제한 지역 등 다수의 도시계획적 제한사항이 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

8. 본 물건은 신축급 오피스텔로 강서구청 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 295,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이 인수 보증금을 감안한 실질적인 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

9. 신축급 오피스텔: 2020년에 사용승인된 비교적 새 건물로 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

10. 역세권 및 행정 중심지 인근: 강서구청 등 관공서와 대중교통 이용이 편리한 입지는 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

11. 저평가 가능성 (인수 보증금 고려 시): 임차보증금 인수 부담을 제외하면, 시장 가치 대비 낮은 투자 비용으로 진입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10. 본 물건은 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하라는 요청에 따라 다음과 같이 계산됩니다.

* 감정가: 301,000,000원

* 인수 보증금: 295,000,000원

* 예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

* 예상 입찰가 = 301,000,000원 - 295,000,000원 = 6,000,000원

11. 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 '인수 보증금 제외'라는 산정 규칙에 따른 이론적인 계산 결과입니다. 실제 시장 상황, 임차인과의 협의 결과, 낙찰 후 예상되는 실질적인 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 일반적인 시세 대비 현저히 낮은 금액으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.