나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9158 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9158 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제6층 제603호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9158
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로 288 엠제이타운, 제6층 제603호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9158 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 288 엠제이타운, 제6층 제603호 | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 208,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9158 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9158 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제6층 제603호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 260,000,000원

* 토지면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

* 건물면적 (전용면적): 28.83㎡ (약 8.72평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2020년 8월 24일

1.1. 1. 소재지 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물 중 제6층 제603호입니다. 외벽은 석재붙임마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

1.1. 4. 토지 현황

토지는 인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 30m 내외, 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 입지 조건

강서구청이 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 좋습니다. 주변이 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건의 특이사항으로는 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라는 주의사항이 있습니다. 이는 경매 절차에서 주택도시보증공사(HUG)가 배당받지 못하는 임차보증금 잔액에 대해 임차인 또는 승계인이 채권 포기를 해야 함을 의미합니다. 따라서, 임차인의 보증금 반환 채권이 완전히 해소되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 채무를 인수하게 될 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 검토와 법률 자문이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 강서구청 등 관공서가 인접해 있어 관련 업무 종사자 및 민원인 유동 인구가 있습니다. 또한, 주변의 주거 시설을 배후로 하는 근린생활시설 이용객 또한 많을 것으로 예상됩니다. 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

건물은 2020년에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 소방, 승강기, 기계식 주차장 등 생활에 필요한 설비를 갖추고 있습니다. 강서구청 등 공공기관이 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리하며, 주변의 다양한 상업시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 1.3. 권리 분석에서 언급된 임차보증금 관련 채권 포기 조건입니다. 해당 조건에 대한 정확한 이해와 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 본건은 "수평표면구역(수평표면)<공항시설법>"에 해당하여 김포공항과 인접해 있습니다. 이로 인해 항공기 소음 피해가 발생할 수 있으며, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. "가로구역별 최고 높이 제한지역", "대공방어협조구역", "중요시설물보호지구(공항)" 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 존재하여 건축물의 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일) 및 용도(지목 도로 한정) 등을 고려할 때 직접적인 큰 영향은 없을 수 있으나 확인이 필요합니다. 주변 시설 검색 결과, 현재까지 혐오시설로 분류될 만한 시설은 두드러지게 확인되지 않았으나, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축 오피스텔로, 강서구청 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 생활 편의시설 및 교통 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 임차보증금 반환 채권 포기 조건이라는 매우 중요한 권리상 리스크를 안고 있으며, 공항 인접으로 인한 소음 및 건축 제한 등의 잠재적 리스크도 존재합니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 신축 오피스텔을 경매로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로서 즉시 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 강서구청 및 주변 상업 시설 인접으로 인한 안정적인 수요 예상.

* 경매를 통한 시세 차익 실현 가능성.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계