나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8962 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 OO OOOO OO OOO OOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 ""신길역(지하철5호선)"" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건이 속한 ""여의도의 아침"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 신길역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건(사용승인일: 2012.09.13)중 제4층 제408호로서

외 벽 : 석재붙임 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택원룸형임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 주거용 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""여의도의 아침"" 북측으로 경인로114길, 서측으로 경인로114가길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축
사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m
(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 건축선
(건축과 문의)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰
등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시
참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8962 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 29 여의도의 아침 제4층 제408호

용도: 기타복합용건물 (업무시설, 공동주택)

감정가: 122,000,000원

토지면적: 5.24㎡ (약 1.58평)

토지 지분: 5.2391㎡ (약 1.58평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 12.38㎡ (약 3.75평)

건물 지분: 12.38㎡ (약 3.75평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 오OO

특이사항:

주의사항:

특수물건정보:

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 신길역(지하철 5호선) 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 다세대주택, 오피스텔 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 신길역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

* 도로: 본건이 속한 건물 북측으로 경인로114길, 서측으로 경인로114가길이 소재합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑4: 신근수 소유권이전 (접수일자: 2022-03-22)

* 을1: 오현상 주택임차권 (접수일자: 2024-03-26, 권리금액: 150,000,000원, 전입일자: 2022-03-21, 확정일자: 2022-02-10)

* 갑5: 신덕수 소유권이전 (상속, 접수일자: 2025-03-17)

* 갑6: 오현상 강제경매 (접수일자: 2025-03-25, 채권자: 오현상, 등기부채권 총액: 150,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-21

* 확정일자: 2022-02-10

* 배당신고일자: 2025-05-26

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 결과

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 오 가 존재합니다. 임대차보증금은 150,000,000원이며, 전입일자 2022.03.21, 확정일자 2022.02.10입니다.

* 임차인 보증금 인수: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금: 30,589,810원 (150,000,000원 - 119,410,190원)

* 인수 보증금 합계: 30,589,810원

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 "여의도의 아침"은 서울특별시 영등포구 영등포동1가에 위치하며, 주변에는 다세대주택과 오피스텔 등이 혼재된 주거 및 업무 복합 지역입니다.

* 지하철 5호선 신길역이 인근에 있어 교통 이용이 편리하며, 이는 해당 지역의 임대 수요를 뒷받침하는 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 상권은 주거 지역의 특성에 맞는 근린 상업 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 신길역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주거지대 특성상 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 일상생활 범위 내에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 다세대주택 및 오피스텔이 밀집된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임대차보증금 중 30,589,810원은 매수인이 인수해야 할 금액입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 내부 구조 불일치 가능성: 발코니 확장 등 실제 내부 구조가 집합건축물대장상의 도면과 다소 상이할 수 있으므로, 현장 방문 시 구조를 면밀히 확인해야 합니다.

* 미상 임대 현황: 본건의 실제 임대 현황 및 조건이 불분명하므로, 투자 전 임대 시세 및 공실률 등을 파악하는 것이 중요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* 토지 이용 계획 제한: 해당 토지는 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 법규의 적용을 받으므로, 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 5호선 신길역과 가까운 역세권에 위치한 도시형생활주택 원룸으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인으로 인해 보증금 30,589,810원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 존재합니다.

* 건축물은 2012년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하나, 내부 구조의 실제 현황과 임대 현황 파악이 필요합니다.

* 인수되는 임차인의 보증금을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정한다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 5호선 신길역 초역세권 입지로 인한 꾸준한 임대 수요 확보 가능성.

* 소형 면적의 도시형생활주택으로 비교적 적은 투자금으로 접근 가능.

* 권리관계 분석상 명확하게 인수되는 보증금액이 있어, 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 수익률 관리가 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 122,000,000원

* 인수 보증금: 30,589,810원

* 본 물건의 예상 입찰가는 매수인이 인수해야 하는 보증금 30,589,810원을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 만약 본건이 감정가인 122,000,000원에 낙찰된다고 가정할 때, 매수인이 실질적으로 부담하는 총 비용은 낙찰가와 인수 보증금 일부를 합한 금액이 됩니다.

* 이를 고려하여, 매수인의 총 투자 부담을 감정가 수준으로 맞추고자 한다면, 예상되는 적정 입찰가는 다음과 같이 계산될 수 있습니다:

* 122,000,000원 (감정가) - 30,589,810원 (인수 보증금) = 91,410,190원

* 따라서, 본 물건의 적정 투자 고려 금액은 약 91,000,000원에서 100,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 정도, 추가 확인된 사항 등을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.