나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8575 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-600 삼성뉴캐슬 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8575 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-600 삼성뉴캐슬 제4층 제402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경8575 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-600 삼성뉴캐슬 제4층 제402호 | 감정가: 165,000,000원 | 최저가: 84,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8575 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-600 삼성뉴캐슬 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트조 5층 건물 중 제4층)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 165,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 24.90㎡ (약 7.53평)

건물면적 (전용면적): 42.39㎡ (약 12.82평)

건물 구조: 벽돌쌓기 마감 등, 하이새시 창호, 난방설비 등 기본적인 설비 완비.

특이사항 (제시외): 건축물 현황도 상 **테라스 부분이 알루미늄 샷시조로 확장되어 있으며** 거래관행을 고려하여 감정가에 포함됨. 이는 향후 **이행강제금 부과 대상**이 될 수 있음.

1.3. 권리관계 특이사항

소유자 및 채무자: **망(사망자)** OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO. 채무자/소유자가 사망한 강제경매 사건으로, 상속인 확정 및 승계 절차 등에 대한 철저한 확인이 필요하며 경매 진행에 다소 시간이 소요될 수 있음.

주의사항 (임차관계): 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 **배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건**으로 매각이 진행됨. 이는 낙찰자에게 **추가적인 임차보증금 인수 부담은 없을 가능성이 높으나**, 관련 서류 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화일초등학교 동측 인근에 위치하며, 전형적인 주택지대 내 다세대주택이 혼재하는 지역임.

교통 여건은 보통 수준이며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

(추가 분석) 도보권 내에 수도권 전철 5호선 및 2호선 **까치산역**이나 **화곡역** 등으로의 접근성(버스 환승 포함)이 양호하여 서울 서남부권 및 도심 접근이 가능한 입지임.

2.2. 주변 환경 및 생활 편의시설

주변은 단독주택 및 다세대주택이 주를 이루는 주거밀집 지역으로 주거 편의성은 보통임.

교육 시설: **화일초등학교**가 인접하여 (동측 인근) 통학이 편리한 초품아급 환경을 제공함.

상권 시설: **화곡본동시장**, **까치산시장** 등 전통 시장 및 소규모 근린생활시설이 가까이 있어 일상생활 편의성이 확보됨.

의료 시설: 인근에 **강서나누리병원**, **제일성심병원** 등 병원 및 다수의 의원급 의료시설이 분포하여 의료 접근성이 양호함.

혐오시설: 지도 및 주변 환경 검색 결과, 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 구도심 주택가 특성상 노후된 건물 및 좁은 도로 환경은 고려해야 함.

3. 상권 및 시세 분석

3.1. 용도 지역 및 토지 이용 계획

토지는 **도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)**에 속하며, 주거 개발에 적합한 용도 지역임.

다만, 공항 인접 지역 특성상 **중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역** 등의 제한을 받고 있어 고층 개발이 불가능함.

**과밀억제권역**에 포함되어 있음.

3.2. 시장가치 및 시세 분석

본건 감정가(165,000,000원)는 주변 화곡동 다세대주택의 매매 실거래가를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

(추가 분석) 화곡동 일대 유사 평형(전용 54㎡, 약 16평)의 빌라 실거래가가 190,000,000원대 전후로 형성되어 있는 사례가 확인되므로, 감정가는 시장가 대비 일정 부분 경쟁력을 가질 수 있음. (다만, 본건은 전용 42.39㎡로 평형은 다소 작음)

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

권리적 리스크:

* **사망한 채무자/소유자:** 강제경매 진행에 있어 상속인 확인 및 상속 등기 절차 등으로 인한 **경매 지연** 및 복잡한 서류 작업의 가능성이 상존함.

* **임차권 조건부 매각:** 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기 조건은 명확한 권리 분석을 통해 최종적인 **인수 금액이 없음을 재확인**해야 함.

물건적 리스크:

* **불법 확장:** 테라스 부분의 알루미늄 샷시조 확장 부분은 **위반 건축물**로 분류될 위험이 있으며, 이는 관할 구청으로부터 **이행강제금**이 부과될 수 있는 주요 리스크 요인임. (매수자가 원상회복 의무를 부담할 수 있음)

* **노후도:** 인근 주택가와 건물의 연식(감정평가서에 명시되지 않았으나 주변 환경상)을 고려할 때, **건물의 노후도** 및 그에 따른 유지보수 비용을 예상해야 함.

4.2. 종합 의견

본건은 서울시 강서구 화곡동 주택가에 위치하며, 초등학교 인접 및 시장 접근성이 양호한 실수요 목적의 다세대주택임. 감정가 대비 주변 시세와 비교하여 가격 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 기대되나, **사망한 소유자/채무자** 관련 권리적 복잡성 및 **테라스 불법 확장**으로 인한 이행강제금 리스크를 동시에 안고 있음. 입찰자는 이 두 가지 주요 리스크를 사전에 면밀히 파악하고 **보수적인 시각**으로 접근해야 함.

5. 투자 포인트

최고의 입지:

* **초품아 환경:** 화일초등학교 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 실수요자에게 선호도가 높음.

* **더블 역세권 생활권:** 5호선/2호선 까치산역 및 화곡역 생활권으로 대중교통 접근성이 우수함.

가격 경쟁력:

* 감정가(1억 6천 5백만원)가 주변 동종 물건의 실거래가 대비 **상대적으로 낮게 형성**되어 있어 성공적인 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

임차인 리스크 관리 용이:

* **주택도시보증공사의 청구권 포기 조건**으로 낙찰자가 복잡한 임차보증금 미배당 잔액을 인수할 위험이 사실상 제거되어 권리 분석의 부담을 덜 수 있음. (조건부 매각의 명확한 이해 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계