나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경263 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 904-3 화곡팰리스 제8층 제803호 업무시설 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경263 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 904-3 화곡팰리스 제8층 제803호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매5계 2025타경263 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5가길 5(화곡동), 제8층 제803호 (화곡동, 화곡팰리스) | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 232,800,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경263 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 904-3 화곡팰리스 제8층 제803호

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 291,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO / 채권자: 한OOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

건물면적 (전용면적): 26.35㎡ (약 7.97평)

토지면적 (대지권): 7.34㎡ (약 2.22평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2020.03.27. (약 5년차 신축급 건물)

건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상 11층 업무시설(오피스텔) 중 8층

이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

설비내역: 위생/급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 기계식 주차장 시설 등이 갖추어져 있음.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

대상 물건은 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역' 남측 인근에 위치하는 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 까치산역은 두 개의 노선이 지나며, 출구가 한 블록에 모여 있어 유동인구 집중력이 뛰어나 대중교통 의존도가 높은 지역 특성상 우수한 접근성을 제공합니다.

2.2. 주변 환경 및 시설

주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 결합된 형태를 보입니다. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

대상 토지는 도시지역, 일반상업지역에 위치하며, 공항 시설법에 따른 원추표면구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m) 등으로 지정되어 일부 건축 제한을 받습니다. 또한, 과밀억제권역에 해당합니다. 일반상업지역에 위치하여 업무시설(오피스텔)의 용도 적합성이 높습니다.

2.4. 혐오시설 유무

까치산역 상권은 인근에 먹자골목 및 유흥시설, 모텔 밀집지역이 발달한 상권의 중심에 형성되어 있습니다. 이는 상권 활성화의 요소이기도 하나, 투자 물건이 오피스텔(주거 겸용)임을 고려할 때, 도보 거리에 이러한 유흥/숙박시설의 밀집도가 높다는 점은 일부 주거 환경 측면에서 잠재적인 혐오요소로 작용할 수 있으므로, 현장 조사 시 해당 물건지와 유흥가 간의 실제 거리 및 접근성을 확인해야 합니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 등기부상 권리 관계

본건은 채무자 김OO 소유의 물건에 대해 채권자 한OOOOOOOOO가 실행한 부동산임의경매 사건입니다. 임의경매의 특성상 근저당권 등의 담보권 실행일 가능성이 높으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리가 있는지 여부를 등기부등본 확인을 통해 명확히 분석해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

대상 물건의 임대사항은 미상(미확인)입니다.

따라서, 낙찰 후 명도(건물 인도) 과정에서 예상치 못한 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 관할 법원을 통해 배당요구 현황, 점유자 현황 등을 반드시 확인하고, 명도 저항에 대비한 이사비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 투자 포인트 및 종합 의견

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

까치산역 상권은 높은 인구밀집도를 자랑하는 전형적인 항아리형 지역밀착형 역세권 상권입니다. 주부 등 여성 소비자들의 구매력이 높으며, 인근에 까치산 시장 등 재래시장이 현대화되어 있어 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다. 음식점, 숙박업은 물론 미용, 뷰티 등 다양한 지역밀착형 업종이 공존하는 안정된 상권입니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

1) 내부 구조 미확인: 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부구조 조사가 불가했습니다. 따라서, 내부 구조는 '집합건축물대장'상의 건축물 현황도를 바탕으로 하므로 실제와 다소 다를 수 있습니다. 낙찰 후 내부 수리 및 원상복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

2) 임대차 미상: 임대차 현황이 불분명하여, 점유 관계 확인 및 명도 리스크가 존재합니다.

4.3. 투자 포인트

1) 더블 역세권 신축 오피스텔: 2020년 사용승인된 신축급 건물이며, 2호선과 5호선 환승역인 까치산역 초역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2) 높은 인구밀집도 및 배후 수요: 화곡동 일대는 서울에서도 손꼽히는 인구밀집 지역으로, 풍부한 배후 주택가 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 시장이 형성되어 있습니다.

3) 일반상업지역 오피스텔: 상업지역에 위치하여 향후 시세 상승 여력 및 용도 변경 등에서 주거 지역 오피스텔보다 상대적으로 유리한 측면이 있을 수 있습니다.

4.4. 종합 의견

본 물건은 더블 역세권의 우수한 입지 조건과 신축급 건물의 장점을 동시에 갖춘 소형 오피스텔입니다. 높은 임대 수요가 예상되어 임대 수익형 부동산으로 적합합니다. 다만, 내부 구조 및 임대차 관계가 미확인 상태이므로, 입찰 전 현장 조사 및 관련 서류 분석에 만전을 기해야 합니다. 철저한 권리 분석과 리스크 대비를 통해 예상되는 명도 비용 및 수리 비용을 감안한 보수적인 입찰가 산정이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계