나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9578 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-79 해강하우스투 제비동 OOO OOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""서울신흥초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2020.04.21)

외벽 : 벽돌타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용중이며, 후첨 ""내부구조도"" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 장방형 토지로서, 도시형생활주택/단지형다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로, 서측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024.9.15.~2025.9.14.)<건축법>, 건축허가·착공제한지역(2025-03-27)(제한기간 : (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31.~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9578 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-79 해강하우스투 제비동 제3층 제301호

용도: 연립주택 (도시형생활주택/단지형다세대주택)

감정가: 257,000,000원

토지면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

건물면적: 34.02㎡ (약 10.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 심OO

사용승인일: 2020년 04월 21일

건축물대장상 명칭: 해강하우스 II (B동 301호)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 시흥동 소재 서울신흥초등학교 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태: 대상 물건 북측으로 폭 약 8m, 서측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 심OO (강제경매)

임차인 현황:

* 임차인: 심경덕

보증금: 259,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 10월 19일

확정일자: 2020년 11월 26일

배당신고일자: 2025년 05월 07일

대항력: 있음

비고:

권리분석 요약:

미배당 보증금 매수인 인수

인수 보증금: 5,647,296원

예상 배당금: 253,352,704원

인수 보증금 합계: 5,647,296원

등기부 요약:

소유권보존 (2020-05-07, 김영환 외 2명), 공유자전원지분전부 이전 (2020-10-21, 김대길), 가압류 (2025-03-06, 심경덕 외 2명), 강제경매 (2025-04-16, 심경덕).

등기부채권 총액: 259,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재합니다.

임대관계: 임대관계는 미상이나, 상기 심경덕 임차인의 보증금 및 전입, 확정일자 정보는 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

주위환경: 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

주변 시세 분석:

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2015년~2024년 준공된 면적 42~47㎡ 내외의 주택들이 2억 7천만 원에서 3억 7천 8백만 원에 거래되었습니다.

본건은 2020년 준공된 34.02㎡ 면적의 주택으로, 준공 연차와 면적을 고려할 때, 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 시세는 약 2억 5천만 원 ~ 2억 8천만 원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 서울신흥초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 지역 내 생활 기반 시설들이 소재합니다.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 평스라브 지붕 5층 건물 중 3층에 위치합니다. 건물은 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

이용 상태: 현재 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수 보증금: 대항력 있는 임차인 심경덕의 보증금 중 5,647,296원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 됩니다.

지상권 존재: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 등기되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

건축허가·착공제한지역 (최근 제한기간 2025.9.14, 2025.8.30까지)

토지거래계약에관한허가구역 (최근 지정기간 2025.8.30까지)

장애물제한표면구역(진입표면구역)

대공방어협조구역

과밀억제권역

이러한 제한 사항들은 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택/단지형다세대주택입니다. 금천구 시흥동에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 일부 인수 부담과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 또한, 토지이용계획상의 여러 제한 사항들도 잠재적 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2020년 준공)

서울시 내 주거지로서의 안정적인 입지

주변 시세 대비 합리적인 감정가

1.8. 예상 입찰가

감정가: 257,000,000원

인수 보증금: 5,647,296원

예상 입찰가 산정: 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외하여 계산되었습니다.

예상 입찰가: 251,352,704원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.