나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6957 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6957 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경6957 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로76가길 84-18, 제4층 제403호 (화곡동, 까사지오) | 감정가: 249,000,000원 | 최저가: 127,488,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6957 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 249,000,000원

건물 전용면적: 25.08㎡ (약 7.59평)

토지 지분면적: 15.88㎡ (약 4.80평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 중 4층, 2020.07.07. 사용승인

1.3. 권리 관계 현황

소유자/채무자: 허OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 북서측 부위에 넓은 테라스 설치됨.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 환경

본건은 지하철 5호선 까치산역 북서측 인근에 위치하며, 까치산역까지의 접근성이 매우 양호한 역세권 주택입니다.

북동측 간선도로에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용사정은 전반적으로 무난한 수준입니다.

까치산역은 지하철 5호선과 2호선 연장선(신도림역-까치산역)의 환승역으로, 서울 주요 업무지구(강남, 종로, 여의도 등)로 환승 없이 이동할 수 있는 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 주위 환경 및 상권 분석

본건 부근은 단독주택, 빌라, 도시형생활주택(다세대주택), 아파트, 일부 근린생활시설 등이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 주택지대입니다.

까치산역 상권은 인구밀집도가 높은 강서구 화곡동 일대를 관통하는 지역밀착형 역세상권의 특성을 지니고 있습니다.

역 주변에는 까치산시장(전통시장)이 위치하여 주부 등 지역 주민들의 소비 수요를 흡수하고 있으며, 다양한 프랜차이즈 및 여성 소비자를 대상으로 하는 업종이 성업 중입니다.

특히 3번 출구 쪽 대로변은 고깃집, 호프집 등 먹자골목이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설 (혐오시설 유무 포함)

주변은 주거시설과 밀집된 상권이 공존하는 구도심 지역으로, 병원, 학원, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 여건은 양호합니다.

주변 상권 분석 결과, 대단위 주거지역에 기반한 항아리형 상권으로 판단되며, 별도의 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업 시설 및 유흥 시설(모텔, 노래방 등)이 일부 밀집한 지역(주로 3번 출구 먹자골목)이 있어 주거지역 인근의 소음 등은 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계의 안정성 (주의사항 반영)

본건은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다.

이는 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금 채무가 원칙적으로 발생하지 않는다는 점에서 권리 관계의 안정성이 매우 높은 물건으로 판단됩니다.

다만, 임차인이 실제 배당금을 수령하고 명도를 완료할 때까지는 명도 절차가 필요하며, 임차인은 2023.08.22.자로 임차권등기가 설정되어 있습니다. (임차보증금: 249,000,000원, 감정가와 동일)

3.2. 잠재적 리스크

권리상 리스크: HUG의 조건부 매각이라 할지라도, 최종적으로 명도(인도명령 및 강제집행)는 낙찰자의 책임이므로 명도 완료 시점까지의 비용 및 시간적 리스크는 존재합니다.

건축/입지상 리스크: 본건은 제2종일반주거지역(7층이하) 내에 위치한 빌라촌 밀집지역으로, 주거지역 특성상 주차 공간 및 주변 소음 등에 대한 현장 점검이 필수적입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 2020년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 전용면적은 소형이지만 실용적인 구조를 갖추고 있으며, 특히 북서측에 넓은 테라스가 설치되어 있어 희소성이 있습니다.

서울 지하철 2호선과 5호선의 환승역인 까치산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 배당 잔액 포기 조건부 매각이라는 점으로, 복잡한 임차인의 대항력 문제에서 자유로워 인수할 권리가 없다는 점에서 투자 안전성이 높습니다.

4.2. 투자 포인트

역세권 소액 투자: 환승역인 까치산역을 기반으로 서울 시내 주요 지역 접근성이 높아 실수요층의 선호도가 높습니다.

신축급 및 테라스: 비교적 신축(2020년)이며, 테라스라는 추가적인 공간의 활용 가능성이 있어 매매 및 임차 수요 확보에 유리합니다.

안전한 권리 분석: HUG 조건부 매각으로 임차보증금 전액을 인수할 위험이 제거되어, 권리 분석에 대한 부담이 현저히 낮습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계