나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8597 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 352-2 롯데타운 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8597 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 352-2 롯데타운 제5층 제502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8597
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 352-2 롯데타운 제5층 제502호
• 감정가: 200,000,000원
• 최저가: 128,000,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8597 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 352-2 롯데타운 제5층 제502호 | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 128,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지

본건은 서울남부지방법원 2025타경8597 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 352-2 롯데타운 제5층 제502호 다세대주택이며, 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 200,000,000원으로 책정되었습니다.

전용 건물 면적은 27.20㎡ (약 8.23평), 토지 지분 면적은 16.66㎡ (약 5.04평)입니다. 건물과 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 채무 및 권리 관계

본건 소유자 및 채무자는 채OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 물건 상세 분석 및 입지 조건

2.1. 최고의 입지

본건은 화원중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 저층 공동주택, 공원, 학교, 소규모 근린생활시설, 재래시장 등이 혼재된 주거지역입니다. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.2. 물건 현황 및 특징

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 외벽은 석재타일 붙임 등으로 마감되었고 창호는 P.V.C샷시 창호 등을 사용하였습니다.

다세대주택으로 이용 중이며, 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.3. 상권 및 생활정보

주거용 부지로 이용 중인 2필 일단의 정방형 완경사지이며 북측으로 도로에 접하고 있습니다. 주위의 근린생활시설 및 재래시장 등 이용이 용이하여 생활 편의성은 보통 이상입니다. 인근에 학교와 공원 등이 소재하여 주거 환경은 무난한 것으로 판단됩니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자가 동일한 부동산강제경매 사건입니다.

가장 중요하게 검토해야 할 '주의사항'으로, "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이 명시되어 있습니다. 이는 매각 조건이므로, 낙찰자는 주택도시보증공사(HUG) 등 임차인 관련 기관에서 미배당 임차보증금에 대한 청구권을 포기하는 조건임을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다. 관련 기관의 포기 확약서 등의 확인이 필수적이며, 권리 관계가 매우 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 높습니다. 입찰 전 관련 서류를 면밀히 검토하고 전문가의 자문을 구해야 합니다.

3.2. 토지이용계획

본건 토지(화곡동 352-2, 352-71)는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 주거용 개발 및 이용에 제한이 있습니다.

특히 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)', '대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)' 등 공항시설법 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 규제를 받고 있어, 향후 건축 행위나 리모델링 시 고도제한 등을 주의해야 합니다. 또한, '상대보호구역' 및 '절대보호구역'에 해당하여 교육 환경 보호에 관한 법률상 제한도 존재합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 잠재적 리스크

1. 권리관계의 복잡성: '주의사항'에 명시된 임차보증금반환청구권 포기 조건은 매수인이 책임지지 않는다는 의미이나, 매각 조건이므로 이행 여부 및 최종 확인이 반드시 필요합니다. 해당 조건이 충족되지 않을 경우 법률적 분쟁의 소지가 있습니다.

2. 행정적 제한: 토지이용계획상 '고도제한' 등의 공항 관련 규제는 건물의 증축/개축/재건축 시 제약으로 작용하여 장기적인 개발 이익 실현에 걸림돌이 될 수 있습니다.

3. 주변 환경: 검색을 통해 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 일반 주거지역으로 다수의 저층 공동주택 및 재래시장 등이 혼재되어 있어, 인접 시설 및 소음 등에 대한 현장 조사가 필요합니다. (검색 결과를 통해 특별한 혐오시설은 파악되지 않음.)

5. 투자 제언

5.1. 투자 포인트

1. 입지 조건: 화곡동 주거 밀집 지역 내 위치하며, 학교, 시장, 대중교통 이용이 용이한 생활 편의성이 높은 입지입니다.

2. 소액 투자 가능성: 다세대주택으로 감정가가 비교적 낮아 소액으로 서울 지역 주택 투자를 고려하는 경우에 적합할 수 있습니다.

3. 매각 구분: 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 권리 관계가 비교적 깔끔하게 정리됩니다. (단, 임차권 포기 조건 이행 확인 필수)

5.2. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 주거지역 내 다세대주택으로, 전반적인 입지 조건은 양호하나, 특이사항으로 기재된 임차인 관련 '주의사항'이 핵심적인 리스크입니다. 이 매각 조건의 확실한 이행 및 법적 효력을 면밀히 검토하는 것이 투자의 성패를 좌우할 것입니다. 고도제한 등의 공법상 규제 또한 장기적인 관점에서 고려되어야 합니다. 높은 배당 리스크를 안고 있는 물건이므로, 저가 매입 기회로 활용하기 위해서는 법률 전문가의 심층적인 권리 분석과 현장 조사를 필수적으로 동반해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계