나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6797 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제12층 제1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티아이 · 평가일 2025.02.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재하고 ""서울신강초등학교"" 북동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 까치산역(지하철 2호선 및 5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 내 소재하는 제12층 제1203호(아파트)로서,
(사용승인일: 2019.07.26)

외벽 : 석재 등 붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도' 참조바람.
※ 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 향후 경매 진행 시 재확인바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 스프링클러, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경6797(1) 서울남부지방법원 부동산강제경매 물건입니다.

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제12층 제1203호에 소재한 아파트로, 총 13층 건물 중 12층에 위치합니다.

토지 면적은 8.39㎡(약 2.54평)이며, 건물 면적은 34.75㎡(약 10.51평)로 전용면적에 해당합니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 304,000,000원입니다.

건축물은 철근콘크리트구조로 2019년 7월 26일에 사용승인되었습니다.

외벽은 석재 등 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시창호 등입니다.

현재까지 제공된 정보상으로는 해당 유닛의 별도 분양 면적 정보는 확인되지 않습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울신강초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 까치산역(지하철 2호선 및 5호선)이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

토지는 인접지와 등고평탄한 장방형 토지로, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

건물은 동측 및 남측으로 노폭 약 6m 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사(채권자)가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 11일자 남부천세무서장의 압류(갑5)입니다.

등기부채권 총액은 1,152,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전(신탁 등기 말소) 및 압류, 가압류, 강제경매 등기들이 순차로 등기되었으며, 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(대리인: 박태균, 손지혜)가 보증금 302,000,000원, 차임 0원 조건으로 2022년 1월 27일 전입, 2021년 12월 30일 확정일자를 받았습니다.

주택임차권(을1) 등기가 등기부상 존재하나, 2024년 2월 8일자로 말소 예정입니다.

제공된 임차인 현황 상 '대항력: 없음'으로 명시되어 있으며, 등기부 상으로도 말소 예정인 점을 감안할 때 매수인이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거시설과 상업시설이 혼재된 복합 상권입니다.

주변에 아파트 단지와 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 존재합니다.

근린생활시설이 위치해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

주변에 서울신강초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

까치산역(2, 5호선)을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선도 운행됩니다.

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 사항: '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 있으나, 제공된 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다. 등기부 상 주택임차권(을1) 또한 말소 예정입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 임차인과의 마찰 가능성은 배제할 수 없습니다.

임대 관계는 미상으로 확인되어, 향후 임대 시 참고해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)

수평표면구역(수평표면)<공항시설법>

대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

이러한 용도지역 및 제한사항은 건축 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 충분히 확인해야 합니다.

혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급(2019년 사용승인) 아파트로, 까치산역 역세권에 자리하여 교통이 편리한 입지입니다.

주변은 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

권리 관계상 임차인이 존재하나, 제공된 자료에 따르면 대항력이 없으며 매각 조건에 따라 인수하는 보증금이 없습니다. 이는 본건의 주요 장점으로 작용합니다.

다만, '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 실제 '대항력 없음'으로 기재된 부분의 차이, 그리고 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 명확한 사전 확인이 필요합니다.

전반적으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임차인 관련 사항 및 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 이용이 가능한 더블 역세권으로, 출퇴근 및 시내 이동이 용이합니다.

신축급 아파트: 2019년 준공되어 비교적 최신 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

권리관계의 명확성: 매수인이 인수하는 임차보증금이 없어 권리 분석이 깔끔하며, 명도 후 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

편리한 생활 환경: 주변 상업시설 및 학교, 교통망이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 304,000,000원이며, 현재까지 파악된 바로는 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 본 보고서에서 직접 산출하는 범위 밖입니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 현장 조사 결과, 명도 소요 예상 기간 및 비용, 후속 임대 또는 매매 시 예상 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 고려되나, 본건의 경우 임차인 관련 특이사항 및 향후 명도 과정의 변수를 충분히 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.