나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6797 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제12층 제1203호 아파트 경매

매각기일: 2026-03-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6797 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제12층 제1203호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경6797 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로18길 33-21, 제12층 제1203호 (화곡동, 메종드로제) | 감정가: 304,000,000원 | 최저가: 243,200,000원 | 용도: 아파트

1. 서울남부지방법원 2025타경6797 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6797 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-3 메종드로제 제12층 제1203호

용도: 아파트

감정가: 304,000,000원

토지면적: 8.39㎡ (약 2.54평)

건물면적: 34.75㎡ (약 10.51평) - 전용면적 및 분양면적 정보는 제공되지 않았으며, 제공된 건물면적 기준입니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '서울신강초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 시설이 복합적으로 분포되어 있습니다. 특히 까치산역(지하철 2호선 및 5호선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 노선버스정류장도 가까이 있어 교통 여건이 양호한 편입니다. 인근에는 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매 구분상 별도의 인수되는 권리관계는 명시되지 않았으나, 실제 입찰 시에는 말소기준권리 이후의 권리관계, 채무 총액, 임차인 현황 등을 면밀히 분석해야 합니다. 특히 임대차 관계가 불분명한 경우(임대관계 미상) 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 발달한 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 서울신강초등학교가 위치하여 학군 수요가 있으며, 까치산역을 중심으로 유동인구가 형성되어 있어 소규모 상업 시설 이용 및 접근성이 좋습니다. 또한, 다양한 종류의 주거 형태가 혼재하고 있어 배후 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 2019년 7월 26일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 공동주택(아파트)입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 스프링클러, 승강기, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다. 인근에 서울신강초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 까치산역(지하철 2호선, 5호선)과 버스정류장이 근접해 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다. 주변으로 마트, 병원, 카페 등 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 속하며, 소로 3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 공항 관련 보호지구 및 군사시설 보호구역 지정은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 잠재적 리스크

첫째, 임대관계 미상으로 명도 과정에서 임차인이 있을 경우 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 둘째, 공항 관련 보호구역, 대공방어협조구역 등 국토이용 및 시설물 보호에 관한 법률상 지정된 구역이 다수 존재하여 향후 토지 및 건물 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 셋째, 건물 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축이나, 최근 주택 시장의 전세 사기 이슈와 관련하여 해당 건물(메종드로제)에 대한 특별한 점검이 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 역세권(까치산역)에 위치하고 학교 및 생활 편의시설이 인접하여 입지 조건은 우수합니다. 신축급 아파트라는 점도 긍정적인 요소입니다. 그러나 임대차 관계가 불분명하고, 공항 및 군사시설 보호구역 등 토지 이용 제한 사항이 존재하며, 최근 화곡동 일대 전세사기 이슈와 관련하여 신중한 접근이 요구됩니다. 부동산강제경매로 진행되므로 권리분석을 철저히 하고, 명도 가능성 및 추가 비용 발생 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 교통 및 생활 편의성 : 까치산역(2, 5호선) 초역세권 입지로 교통이 편리하며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 신축급 주거 시설 : 2019년 준공된 아파트로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 실수요자 접근 : 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자의 관심이 있을 수 있습니다.

다만, 투자 시에는 명도 관련 리스크, 토지 이용 제한, 그리고 화곡동 지역의 최근 주택 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계