나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경27 [1] 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제5층 제547호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1호선 '구일역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 '구일역' 및 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상14층 건내 제5층 제547호 및 제6층 제641호로서
(사용승인일: 2019.06.05)

외벽: 석재 및 복합판넬 마감 등
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

일련번호 1번, 2번 공히
오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 및 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약20m 내외, 북서측 및 남동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(입안)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 651-2번지에 위치한 퀸즈파크 구일 오피스텔 제5층 제547호입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경27 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

용도는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용으로 사용 중입니다.

건물은 2019년 6월 5일에 사용승인되었습니다.

감정가는 135,000,000원입니다.

토지 면적은 7.88㎡ (약 2.38평)이며, 건물 면적은 17.36㎡ (약 5.25평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 신OOO (신한은행)입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1호선 '구일역' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 오피스텔, 주상복합건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 구일역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 사다리형이며, 현재 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용 중입니다.

건물 서측으로는 노폭 약 20m, 북서측 및 남동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 40,000,000원

차임: 319,000원

전입일자(사업일자): 2019-09-26

확정일자: 2021-09-10

배당신고일자: 2025-03-20

대항력: 없음

비고:

임차인 정 은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 보증금 40,000,000원을 인수할 부담이 없습니다. 배당신고일자(2025-03-20) 기준으로 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 최종 배당표 확정 시 실제 배당 여부 및 금액 확인이 필요합니다.

* 등기부요약

말소기준권리: 2019년 6월 18일 접수된 (을1) 신한은행 근저당권 117,600,000원입니다.

경매개시결정: 2025년 1월 9일 접수된 (갑5) 신한은행 임의경매 202,045,359원 (2025타경27) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (명시된 지상권 없음)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

권리분석상 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 구로동 651-2번지 일대는 지하철 1호선 구일역 인근으로, 오피스텔, 아파트, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

주변에 대규모 산업단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않으며, 대체로 주거 및 상업 환경이 혼합된 지역입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받습니다.

특히, '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 및 '철도보호지구' 등은 법규상 지정된 구역으로, 인근에 실제 폐기물 매립 시설이나 철도 관련 시설이 직접적으로 존재함을 의미하지는 않으나, 관련 법규 준수가 요구될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 구일역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거환경: 2019년에 준공된 오피스텔 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며 17.36㎡(약 5.25평)의 소형 면적으로 1~2인 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

* 교육: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 인근 교육 시설에 대한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중이므로, 향후 이행강제금 부과 등 행정 처분의 가능성이 있습니다.

* 도시계획 및 법규 제한: 공항소음 방지 및 소음대책지역, 장애물 제한 표면 구역, 철도보호지구 등 다수의 도시계획 및 법규상 제한이 존재하여 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 '도로(입안)(접합)' 표기: 해당 표기가 향후 도로 편입 가능성을 시사하는지 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 명도: 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대 관계가 미상으로 표시되어 있어 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 구일역 역세권에 위치한 신축급 소형 오피스텔로, 교통 접근성과 생활 편의성이 양호한 편입니다. 최근 실거래가를 감안할 때 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 보입니다. 권리 관계가 비교적 깔끔하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 다수의 도시계획 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 구일역 도보 이용 가능한 우수한 역세권입니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 소형 면적: 17.36㎡ (약 5.25평)의 전용면적으로 1인 가구 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 깔끔한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 135,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 6월 기준):

* 4층: 129,000,000원

* 6층: 131,000,000원

* 11층: 131,500,000원

최근 매매가를 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 시세는 129,000,000원 ~ 131,500,000원 범위로 판단됩니다. 감정가(135,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다.

잠재적 리스크 요인(공부상 용도 불일치, 도시계획 제한 등)을 감안하고, 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받아 위험 요소를 상쇄하는 전략이 필요합니다.

본건의 예상 입찰가는 125,000,000원에서 130,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 판단하여, 128,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.