나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8749 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8749 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경8749 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제3층 제302호 | 감정가: 336,000,000원 | 최저가: 172,032,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8749 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-27 시그니엘 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 336,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 정보

본건은 2021년 8월 31일에 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 내 3층에 위치합니다.

전용면적: 건물면적 29.46㎡ (약 8.91평)

대지권: 토지면적 19.41㎡ (약 5.88평)

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방, 승강기시설 등을 갖추고 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

교통상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선, 5호선 까치산역이 소재하는 더블 역세권으로 대중교통 이용이 편리한 양호한 입지입니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 매각은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

가장 중요한 권리관계는 임차인 관련 특이사항입니다. 등기부상 임차권 등기사항이 확인되며, 임차보증금은 3억 3천만원입니다. 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단되나, 본건은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'이라는 주의사항이 명시되어 있습니다.

이는 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없다는 조건으로 매각을 진행하는 것으로 해석되므로, 입찰 전 해당 특수조건의 정확한 내용을 법원을 통해 반드시 확인해야 하며, 해당 조건을 충족하여 낙찰 시에는 명도 리스크가 크게 줄어들 수 있습니다.

2.3. 상권 분석

본건은 까치산역 역세권에 위치하여 인근에 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 상권은 주거 밀집 지역의 특성에 맞게 소규모 상가 및 편의시설이 발달해 있으며, 더블 역세권의 유동 인구를 바탕으로 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없는 주거 상권을 형성하고 있습니다.

2.4. 생활 정보

학군: 인근에 서울월정초등학교가 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가구에 유리합니다.

편의시설: 까치산역 주변의 다양한 마트, 병원, 은행 등의 생활 편의시설을 도보로 이용 가능하여 편리한 생활이 가능합니다.

3. 투자 검토

3.1. 잠재적 리스크

권리적 리스크: '임차보증금반환청구권 포기 조건' 매각이므로, 해당 조건의 이행 여부 및 최종적인 낙찰자의 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 필수입니다. 조건 불이행 시 보증금 인수의 위험이 발생할 수 있습니다.

지역적 리스크: 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역'으로 지정되어 있어, 항공기 소음 및 고도제한 등의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 일반적인 혐오시설은 아니지만, 거주 환경에 영향을 미치는 주요한 요소입니다. 주변 검색 결과, 명백한 대형 혐오시설(쓰레기 소각장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

규제 리스크: '토지거래계약에관한허가구역(지목 도로 한정)' 및 '소규모주택정비 관리지역'으로 지정되어 있어 추후 개발 방향 및 투자 목적에 따라 추가적인 규제 사항을 확인해야 합니다.

3.2. 종합 의견

본건은 서울 2호선 및 5호선 까치산역 인근의 양호한 교통 입지를 가진 소형 다세대주택입니다. 임차인 관련 특수 매각 조건(보증금반환청구권 포기 조건)을 명확히 이해하고 입찰한다면, 감정가 대비 낮은 실투자금으로 서울 더블 역세권 소형 주택을 확보할 수 있는 기회입니다.

다만, 공항 관련 규제로 인한 잠재적 소음 리스크와 특수 매각 조건의 확실한 이해가 투자의 성패를 가름할 것으로 판단됩니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권의 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

안정적 주거 수요: 서울월정초등학교가 인접하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 밀집 지역으로 실수요층이 두터워 임대 및 매매 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 부담 완화 가능성: 법원에서 제시한 '임차보증금반환청구권 포기 조건'이 실제로 충족될 경우, 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 해소되어 안전하고 유리한 투자가 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계