나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8778 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-84 킹덤그레이스 제101동 제지하1층 제비104호 오피스텔 경매
매각기일: 2026-01-21
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8778 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-84 킹덤그레이스 제101동 제지하1층 제비104호 오피스텔 경매
- 사건번호: 2025타경8778
- 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 111-84 킹덤그레이스 제101동 제지하1층 제비104호
- 감정가: 298,000,000원
- 최저가: 190,720,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 오피스텔
서울남부지방법원 경매4계 2025타경8778 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-84 킹덤그레이스 제101동 제지하1층 제비104호 | 감정가: 298,000,000원 | 최저가: 190,720,000원 | 용도: 오피스텔
1. 사건 개요 및 기본 정보
1.1. 사건 개요
사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8778 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.
채무자와 소유자는 이OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.
1.2. 물건 기본 정보
소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 111-84 킹덤그레이스 제101동 제지하1층 제비104호이며, 용도는 오피스텔입니다.
감정가는 298,000,000원이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각입니다.
1.3. 면적 정보
본건의 토지면적은 19.33㎡(약 5.85평)이며, 건물(전용)면적은 42.87㎡(약 12.97평)입니다.
공부상 제시외면적은 없습니다.
1.4. 건물 현황
본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설, 근린생활시설 건물 내 제지하1층 제비104호입니다.
이용상태는 오피스텔로 이용 중이며, 소화전, 승강기, 도시가스 난방, 주차장, 급배수 및 위생설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.
건물은 공부상 지하2층이나 현황상 남동측 진입로 기준으로 1층으로 이용되고 있음을 참고해야 합니다.
1.5. 특이 및 주의사항
가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각된다는 점입니다.
따라서, 낙찰자가 HUG에 미배당금을 추가로 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.
2. 입지조건
본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역 내에 소재합니다.
교통 상황은 보통 차량 진출입이 가능하며, 주변에 노선버스 정류장이 다수 있고, 지하철 5호선 "화곡역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.
토지는 남동하향 완경사의 세장형 토지이며, 북서측, 남서측, 남동측으로 화곡로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.
3. 권리분석
경매 구분은 부동산강제경매이며, 이는 채권자가 집행권원을 바탕으로 강제집행을 신청한 사건입니다.
가장 중요한 권리분석 사항은 '주의사항'에 명시된 바와 같이, 임차인의 임차보증금 반환청구권 포기 조건이 매각 조건에 포함되어 있다는 점입니다.
이는 낙찰자가 명도에 대한 책임은 지더라도, 임차보증금 미배당 잔액을 인수해야 할 위험을 사실상 배제하는 조건으로 해석됩니다.
단, 매각조건 이행 여부와 관련된 사항은 입찰 전 법원 공고문을 통해 반드시 재확인해야 합니다.
4. 상권분석 및 생활정보
화곡역세권 인근으로 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 건물 자체에도 근린생활시설이 포함된 복합 건물이므로 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.
주위에는 서울화곡초등학교를 비롯한 교육시설과 근린생활시설, 공공시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 편의성이 높습니다.
강서구는 현재 김포공항 고도제한 완화, 모아타운 등 원도심 개발, 대장홍대선 착공 예정 등의 도시개발 호재가 가시화되고 있어 잠재적 가치 상승 여력이 있는 지역입니다.
5. 잠재적 리스크
가장 큰 잠재적 리스크는 지리적 특성에 기인합니다. 본건의 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 김포공항 관련 고도제한의 영향을 받고 있습니다.
이는 재건축/재개발 시 건축물 높이 제한으로 작용할 수 있습니다. (다만, 최근 강서구의 고도제한 완화 추진 등의 변화를 주시할 필요가 있습니다.)
또한, 공항 인근이라는 특성상 소음 문제에 대한 고려가 필요합니다.
임대차 관계는 '미상'이므로 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.
토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 등이 혼재되어 있어, 개별 필지별 용도지역 확인이 필요합니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
본건은 지하철 5호선 화곡역 역세권에 근접하여 교통 여건이 양호한 오피스텔 물건입니다.
가장 큰 장점은 경매조건으로 임차인 및 HUG의 미배당 임차보증금반환청구권 포기 조건이 제시되어 있어, 낙찰자가 임차보증금 잔액을 인수할 위험이 해소되었다는 점입니다.
오피스텔의 전용면적은 42.87㎡(약 12.97평)로 소형 아파트 대체재로서 실수요층의 선호도가 높을 수 있는 면적입니다.
인근 개발 호재 및 우수한 생활 인프라를 고려할 때 안정적인 투자 및 실거주 목적으로 적합하다고 판단됩니다.
투자 포인트:
1) 역세권 인근의 우수한 입지 및 풍부한 생활 인프라
2) HUG 보증 잔액 인수 부담 배제 조건 매각 (권리관계 명확성 증가)
3) 강서구 고도제한 완화 등 지역 개발 호재에 따른 장기적 가치 상승 가능성
법원 정보
서울남부지방법원 경매4계