나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6339 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-370 아델리아5 제8층 제802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 "화곡역(5호선)" 동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철"화곡역(5호선)" 및 노선
버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 지상 8층 건내 제8층 제802호로서,
(사용승인일 : 2013.04.25.)

-외벽: 화강석 및 드라이비트 마감 등,
-내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
-창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6339 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-370, 아델리아5 제8층 제802호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 138,000,000원

토지면적: 5.05㎡ (약 1.52평)

토지 지분: 5.052㎡ (약 1.52평)

건물면적: 13.32㎡ (약 4.03평)

건물 지분: 13.32㎡ (약 4.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보:

건물명: 아델리아Ⅴ (Adelia 5)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2013년 4월 25일

총 층수: 8층 (본건 8층)

등기부채권 총액: 222,359,992원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 화곡역 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청)

말소기준권리: 하나은행 (2022.03.21. 접수, 가압류)

등기부 요약:

소유권: 정나리, 정구현 (매매)

기타 권리: 하나은행(가압류), 서민금융진흥원(가압류), 국민건강보험공단(압류), 주식회사국민행복기금(가압류) 등 다수. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보임.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (변 )

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 30일

확정일자: 2021년 6월 2일

대항력: 없음 (주택임대차보호법상 대항력 요건을 갖추지 못함)

주의사항 및 특이사항:

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 명시된 바 없음).

임차인 변용수 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 대항력이 없으므로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으나, 위 조건에 따라 절차가 진행될 예정임.

1.3. 상권분석

인근 지역: 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역.

교통 접근성: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능 거리로 교통이 편리함.

상업시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호함.

인근 유사 물건 시세 분석 (최근 매매 정보 기반):

2018년 준공, 37.05㎡ 다세대 주택: 2026년 5월 30,000만원 (약 809.7만원/㎡).

2000년 준공, 53.84㎡ 다세대 주택: 2026년 5월 25,500만원 (약 473.6만원/㎡).

1995년 준공, 41.32㎡ 다세대 주택: 2026년 5월 16,900만원 (약 408.9만원/㎡).

본건 물건 (13.32㎡, 2013년 준공)의 감정가는 138,000,000원으로, ㎡당 약 1,036만원임. 이는 최근 거래된 다세대주택보다 높은 수준이나, 도시형생활주택 및 원룸형 소형 주택의 특성을 고려해야 함. 신축 연도 및 면적 대비 상대적으로 높은 감정가를 보임.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스노선 이용 가능.

편의시설: 인근 근린생활시설, 학교 등 이용 가능.

주거환경: 다세대주택, 오피스텔 등과 혼재된 일반 주거 지역.

혐오시설:

주변 지역 특성상 뚜렷한 혐오시설 정보는 파악되지 않음.

다만, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 관련 제한사항이나 소음 등에 대한 사전 확인이 필요할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 조건: 대항력 없는 임차인이 존재하며, 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소를 조건으로 매각되지만, 임차인의 협조 여부에 따라 추가적인 분쟁의 소지가 아주 희박하게 존재할 수 있음.

HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 복잡한 금융 구조나 담보 관계가 있을 수 있으며, 이는 향후 자금 회수 과정에 영향을 줄 수 있음.

도시형생활주택의 한계: 소형 면적으로 인해 일반적인 주택 구매자보다는 투자 목적이나 1인 가구에 국한될 수 있어 환금성에 다소 제약이 있을 수 있음.

공항 관련 구역 지정: 비행 소음이나 건축 관련 규제 등이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 비교적 높은 감정가를 형성하고 있습니다.

권리관계는 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항과 임차인과의 조건부 매각 진행은 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

입지 조건은 지하철역 인접으로 양호하나, 공항 관련 구역 지정은 잠재적 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 소형 주택: 지하철 5호선 화곡역 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 1인 가구 임대 수요 확보 가능.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적음.

시세 대비 감정가: 인근 유사 면적 및 신축 대비 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 도시형생활주택의 특성을 고려 시 투자 가치 판단 필요.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

최근 유사 물건 시세 (단위: 만원/㎡):

2018년 준공, 37.05㎡: 약 810만원/㎡

2000년 준공, 53.84㎡: 약 474만원/㎡

1995년 준공, 41.32㎡: 약 409만원/㎡

본건 감정가 ㎡당 단가: 약 1,036만원/㎡

본 물건은 소형 도시형생활주택으로, 최근 거래된 다세대주택보다 신축 연도가 짧고 역세권이라는 점, 그리고 ㎡당 단가가 높게 책정된 점을 종합적으로 고려합니다. 권리 분석상 인수할 보증금이 없고, 임차인 관련 조건이 명확하므로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항과 공항 관련 구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.