나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경470 [1] 서울특별시 영등포구 도림동 113-4 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 ‘도림초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 '영등포역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 단독(다중)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역 (건축법 제18조 제2항및제4항에 따른 건축허가등 제한 지역임기간:2024.9.15.~2025.9.14.) <건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계 획과 문의) <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:2024.8.31.~2025. 8.30.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역 (건축법 제18조 제2항및제4항에 따른 건축허가등 제한 지역임기간:2024.9.15.~2025.9.14.) <건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령 부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:2024.8.31.~2025. 8.30.),

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조 요함.

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건으로서,
(사용승인일 : 2021.01.21.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 단독(다중)주택 등으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조 요함.

공부와의 차이

본건 건물 기호(가) 지1층은 일반건축물대장 상 교육연구시설(기타교육원)로 등재되어 있으나, 현황 단독주택(다중주택)으로 이용중인 것으로 조사되었으며, 4∼5층의 경우 일반건축물대장 상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 단독주택(다중 주택)으로 이용중인 것으로 조사되었으니 경매 진행시 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 건물 기호(가) 4층 및 5층에 내부구조도 및 현황사진과 같이 테라스를 확장하여 주택으로 이용중인 제시외건물 기호 ㉦, ㉧이 소재하는 바, 경매 진행 시 원상회복 등에 관한 일체의 제반사항은 반드시 별도의 확인이 필요함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경470 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 도림동 113-4 (도로명주소: 서울특별시 영등포구 도신로29가길 7-12)

용도: 다중주택

감정가: 3,607,906,720원

토지면적: 251.00㎡ (약 75.93평)

건물면적: 620.00㎡ (약 187.57평)

제시외 건물면적: 196.82㎡ (약 59.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

주요 특징: 중복사건, 정비구역 지정

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 도림동 소재 '도림초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 '영등포역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

기타 제한사항:

* 가축사육제한구역

* 건축허가·착공제한지역 (2024.9.15. ~ 2025.9.14.)

* 교육환경보호구역 (세부사항: 남부교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.8.31. ~ 2025.8.30.)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

2. 권리분석

매각으로 인한 소멸 권리: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정임.

말소기준권리: 2021년 02월 15일자 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

인수되는 권리: 없음 (권리분석상 인수되는 권리 없음)

임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인 없음. 모든 임차인의 권리(주택임차권 등)는 매각으로 소멸 예정임.

* 총 인수 보증금: 0원

* 주요 임차인 현황 (대항력 없음):

* 강 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원 (전입: 2021-04-02)

* 자 : 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원 (전입: 2021-05-13)

* 란 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원 (전입: 2021-11-23)

* 종 : 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원 (전입: 2024-08-08)

* 석 : 보증금 150,000,000원, 차임 30,000원 (전입: 2021-03-05)

* 식 : 보증금 0원, 차임 0원 (전입: 2021-05-13)

* 영 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원 (전입: 2021-03-16)

* 철 : 보증금 50,000,000원, 차임 750,000원 (전입: 2023-09-08)

* 성 : 보증금 110,000,000원, 차임 650,000원 (전입: 2021-04-15)

* 희 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원 (전입: 2021-03-08)

* 성 : 보증금 5,000,000원, 차임 480,000원 (전입: 2024-08-20)

* 준 : 보증금 50,000,000원, 차임 550,000원 (전입: 2025-04-23)

* 지 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원 (전입: 2021-03-31)

* 선 : 보증금 50,000,000원, 차임 800,000원 (전입: 2023-11-20)

* 경 : 보증금 0원, 차임 0원 (전입: 2024-08-20)

* 준 : 보증금 0원, 차임 0원 (전입: 2021-07-20)

* 민 : 보증금 10,000,000원, 차임 780,000원 (전입: 2025-07-09)

* 성 : 보증금 150,000,000원, 차임 220,000원 (전입: 2021-03-26)

* 현 : 보증금 5,000,000원, 차임 450,000원 (전입: 2022-01-10)

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원 (전입: 2024-01-25)

* 기 : 보증금 20,000,000원, 차임 650,000원 (전입: 2021-03-08)

* 철 : 보증금 220,000,000원, 차임 0원 (전입: 2021-06-23)

* 형 : 보증금 0원, 차임 0원 (전입: 2021-06-23)

3. 상권분석

본건은 주거지역 내 근린생활시설과 혼재된 지역으로, 다세대 및 단독주택 밀집 지역의 특성을 보임.

건축물대장 상 용도와 현황 용도 간 차이가 있어(지1층: 교육연구시설 -> 다중주택, 4~5층: 근린생활시설 -> 다중주택), 향후 행정 처리 시 확인 및 정리가 필요할 수 있음.

신축 건물(2021년 사용승인)로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됨.

4. 생활정보

주변 시설: 도림초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

교통: 지하철 1호선 영등포역과 버스 정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리함.

건물 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 사용승인일은 2021년 01월 21일임.

5. 잠재적 리스크

건축법상 제한: 2025년 9월 14일까지 건축허가 및 착공이 제한되어 있어 신축 또는 대수선 계획에 제약이 있음.

토지거래허가구역: 2025년 8월 30일까지 토지 거래 시 허가를 받아야 함.

공부와의 차이: 건축물대장 상 용도와 실제 이용 용도가 상이하여, 추후 하자 발생 시 문제될 수 있음. (지1층, 4~5층)

제시외 건물: 4~5층 테라스 확장 부분(196.82㎡)은 원상복구 등 추가 비용이 발생할 수 있음.

정비구역 지정: 향후 재개발 가능성이 있으나, 구체적인 계획 및 사업성 여부에 대한 면밀한 사전 조사가 필요함.

중복사건: 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재하여 절차 진행에 변수가 있을 수 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 영등포구 도림동에 위치한 신축(2021년) 다중주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

모든 임차인이 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 판단됨.

건축법상 착공 제한 및 토지거래허가 구역 지정 등 일시적인 행정적 제약이 존재함.

건축물대장 상 용도와 현황 용도 불일치, 제시외 건물 존재 등 추가적인 확인 및 관리가 필요한 부분이 있음.

정비구역 지정은 장기적인 개발 가능성을 내포하나, 정확한 사업 계획 확인이 필수적임.

7. 투자 포인트

신축(2021년) 건물로 건물의 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대가 용이함.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 없음.

대규모 재개발 가능성이 있는 정비구역 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있음.

지하철 역세권(영등포역 근접)으로 우수한 교통 접근성.

8. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 감정가를 고려했을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 약 3,100,000,000원 ~ 3,300,000,000원 범위로 예상됩니다.

이는 감정가(3,607,906,720원) 대비 약 85.9% ~ 91.5% 수준입니다.

단, 제시된 리스크 요인(착공 제한, 공부와의 차이, 제시외 건물 등)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 시세 분석

본건은 2021년 준공된 신축 다중주택으로, 토지 251.00㎡(약 75.93평)와 건물 620.00㎡(약 187.57평)를 포함합니다. 감정가는 3,607,906,720원입니다.

제공된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 무림빌라 (1985년 준공, 연립): 81.61㎡, 900,000,000원 (약 1102.7만원/㎡)

* 카사데로사빌 (2024년 준공, 다세대): 29.29㎡, 565,000,000원 (약 1929.0만원/㎡)

* 경산아트빌A동 (2002년 준공, 다세대): 49.17㎡, 430,000,000원 (약 874.5만원/㎡)

본건의 감정가 기준 건물 면적당 가격은 약 581.9만원/㎡로, 제공된 사례 중 신축 건물(카사데로사빌)의 시장가 대비 낮은 편입니다. 이는 향후 시장 가격 형성 시 감정가 이상으로 상승할 여지가 있음을 시사합니다.

다만, 건축 허가/착공 제한, 공부와의 차이, 제시외 건물 등은 향후 가치 산정에 변수가 될 수 있습니다. 정비구역 지정으로 인한 잠재적 개발 가치 상승 가능성을 고려해야 합니다.

10. 주변 환경 분석

본 건 소재지 주변으로 파악된 혐오시설은 없는 것으로 확인되었습니다. 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 일반적인 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.