나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9220 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9220 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9220 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제3층 제303호 | 감정가: 335,000,000원 | 최저가: 268,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (경매컨설팅)

1.1. 사건 개요

서울남부지방법원 2025타경9220 (1) 사건에 대한 경매 물건 보고서입니다. 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축 다세대주택으로, 뛰어난 교통 입지를 바탕으로 안정적인 주거 및 투자 가치를 가집니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 393-10 포르테하임 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 335,000,000원

토지면적: 17.73㎡ (약 5.36평)

건물 전용면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2022.03.28. (신축급 건물)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역' 인근에 위치하여 더블 역세권의 이점을 가집니다.

까치산역을 통해 서울의 주요 업무지구로의 접근성이 매우 우수하며, 인근 노선버스정류장도 가까워 대중교통 이용에 전혀 불편함이 없습니다.

차량 진출입이 용이하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 생활정보 및 상권분석

본건은 서울신정초등학교 북서측 인근에 위치하고 있어 학군 접근성이 양호합니다.

까치산역 상권을 이용할 수 있어 기본적인 생활 편의시설(식당, 병원, 은행, 마트 등) 접근성이 뛰어납니다.

주변 상권은 역세권 특성상 주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 소규모 근린생활시설들이 발달해 있습니다.

2.3. 혐오시설

주변이 주택 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있어, 대규모의 기피 시설은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 역세권 이면도로의 특성상 유흥업소나 숙박시설 등이 일부 혼재되어 있을 가능성은 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 아래의 '주의사항'을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (주의사항)

본 건은 중요한 매각 조건이 있습니다.

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각입니다.

매수인은 낙찰 후 잔금을 납부하기 전에 임차인(또는 주택도시보증공사)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금반환청구권이 포기되었음을 반드시 확인해야 합니다. 만약 포기 조건이 충족되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 잔액을 인수해야 하는 리스크가 발생할 수 있습니다.

3.3. 임대차 관계

현재 임대차 관계는 미상입니다. 현장조사 및 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

2호선과 5호선 까치산역 더블 역세권에 위치하여 서울 주요 지역으로의 출퇴근이 용이하며, 특히 1인 가구 또는 신혼부부에게 선호될 수 있는 소형 면적(전용 약 9.04평)입니다.

감정가는 3억 3,500만원으로 책정되었으며, 입지 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

신축 프리미엄: 2022년 준공으로 수리비 부담이 거의 없는 신축급 건물입니다.

뛰어난 교통 환경: 서울 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용하는 더블 역세권으로 임차 수요가 매우 안정적일 것으로 예상됩니다.

안정적인 임대 수익: 소형 주택형으로 임차 수요가 풍부하여 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

다만, 입찰 시 '주택도시보증공사(HUG)의 보증금반환청구권 포기 조건'을 철저히 확인하고, 해당 조건이 충족되지 않을 경우의 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계