나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8545 [1] 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8545 [1] 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제4층 제403호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8545
• 주소: 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제4층 제403호
• 감정가: 282,000,000원
• 최저가: 144,384,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8545 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제4층 제403호 | 감정가: 282,000,000원 | 최저가: 144,384,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

본건은 서울남부지방법원 2025타경8545 (1) 사건으로, 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제4층 제403호 다세대주택에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 2억 8천 2백만원으로 책정되었으며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

본건은 2019년 9월 9일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 16.16㎡ (약 4.89평)이며, 건물(전용)면적은 26.30㎡ (약 7.96평)입니다.

이용 상태는 방 2개, 욕실 1개, 주방, 거실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 확인됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 5호선 신정역 북동측 인근에 위치하며, 역세권에 근접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 버스정류장도 소재하여 제반교통상황은 무난하며, 차량 진출입도 용이합니다.

2.2. 주변 시설 및 상권 분석

주위는 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합지역입니다.

신정역 인근의 중심 상권을 이용할 수 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

한편, 인근 지역에 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치하고 있으나, 이는 현재 주민지원시설(수영장, 헬스장 등)로 함께 운영되고 있으며, 주민 지원(난방비, 관리비 등)으로 인해 인식이 개선되고 있는 상황입니다.

다만, 입찰 시 해당 시설과의 정확한 거리를 확인하고 지역 주민들의 현재 인식 정도를 추가로 파악하는 것이 필요합니다.

2.3. 생활 정보

본건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 및 교육 환경이 보통 이상인 곳으로 판단됩니다.

건물 내부적으로는 기본적인 위생, 급배수, 난방, 냉방, 도시가스 설비 외에도 승강기 설비까지 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리 및 법규 분석

3.1. 권리 관계 및 매각 조건

본건은 부동산강제경매 사건으로 소유자와 채무자가 모두 망인(사망)으로 되어 있어 상속관계 정리가 필요할 수 있습니다.

가장 중요하고 주의해야 할 사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각된다는 점입니다.

이는 매수자가 잔액을 인수할 책임이 없다는 조건이므로, 권리 분석상 명도 위험이 줄어드는 긍정적인 특이사항으로 해석됩니다.

다만, 이 조건을 정확히 이해하고 매각 조건을 충족하는지 확인하는 것이 필수적입니다.

3.2. 공법상 제한

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있어 개발 및 건축에 있어 비교적 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 공항 및 군사 시설 관련 제한이 일부 있으나, 일반적인 주거용 건물 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

4. 투자 전략 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건물 인근에 위치한 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)의 존재입니다.

비록 주민지원시설로 운영되며 인식이 개선되었다고는 하나, 소극적 투자를 원하는 매수인에게는 심리적 거리감으로 작용할 수 있습니다.

또한, 소유자 및 채무자가 사망(망인)으로 등재되어 있어 경매 진행 절차에 있어 상속인 문제 등 절차적 지연 가능성이 있을 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

신정역 초역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2019년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로 건물 상태가 양호하고, 승강기 등 현대적 설비를 갖추고 있습니다.

감정가 기준 평당가 부담이 상대적으로 낮아 소액 투자처로 매력이 있으며, 권리분석상 HUG의 임차보증금 잔액 포기 조건은 명도 리스크를 크게 줄여주는 긍정적인 요소입니다.

4.3. 종합 의견

본건은 5호선 신정역 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 뛰어난 교통 환경과 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 물건입니다.

물건 자체의 하자는 적으나, HUG 조건부 매각 및 인근 자원회수시설 존재라는 두 가지 주요 요소를 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

HUG의 임차보증금 포기 조건은 명도 시 인수금액 발생 여부를 해소시켜주는 매우 중요한 안전장치이므로, 이를 활용하여 저가에 낙찰받는다면 안정적인 임대수익 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계