나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경372 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 940-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.01.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 시흥동 소재 ""금산초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설, 단독주택, 연립·다세대주택 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건 [기호 1]는 차량의 접근이 용이하고, [기호 3]은 차량의 접근이 불편시 되며,
인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

[기호 1] 시흥동 940-13
인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

[기호 3] 시흥동 940-14
인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

[기호 1] 시흥동 940-13
본건 대지 서측으로 약 40m내외, 남측으로 약 5m내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

[기호 3] 시흥동 940-14
본건 대지 동측으로 3m내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[기호 1] 시흥동 940-13
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 광로1류(폭 70m 이상)(접합) 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구미분류(건축선지정(대상도로
경계선 3M 후퇴 : 자세한사항 건축과확인))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부
(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)
([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.))임.

[기호 3] 시흥동 940-14
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:
해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),
토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.
9.9.))임

제시목록 외의 물건

- 본건 기호 3 토지 지상 위에 기호 4 건물과 연접하여 소유자 미상의 제시외건물㉠ (무단증축한 패널 8㎡ 근린생활시설(화장실 등) 1층, 주택과-15340호(2017.4.27.)에 의거 기호4 건물은 위반건축물로 표기되어있음)이 소재하는 바, 감정평가 목적을 고려하여 건축물대장상 등록 면적을 기준으로 구조, 용도, 사용자재, 시공정도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가하였으니 경매진행시 소유권 확인 및 일괄경매여부를 확인 바라며 더불어 제시외건물 ㉠이 소유권 상이 등으로 경매 대상에서 제외되어 토지 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 토지단가를 토지건물감정평가명세표 비고란에 병기하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 4 건물 옥상에 후첨 사진용지와 같이 소유자 미상의 제시외건물 (㉡ 옥탑 등, ㉢ 사무실 등)이 소재하여 이를 개략적인 목측 면적을 기준으로 내구연한, 구조, 용도 사용자재, 시공정도, 이용관리상태 등을 기준으로 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가 하였으니, 경매진행시 소유권확인 및 일괄경매여부 등 적절한 조치를 하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 2] 시흥동 940-13
시멘벽돌조, 목조 / 세멘와즙, 스레트즙 지붕
지상 1층 건물로서, (사용승인일 : 1966-10-20)
외 벽 : 벽돌 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등 임.

[기호 4] 시흥동 940-14
철근콘크리트조 평슬래브지붕
지하 1층 / 지상 3층 건물로서, (사용승인일 :1993-11-09)
외 벽 : 목재, 유리 마감, 인테리어 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

[기호 2] 시흥동 940-13
근린생활시설로 이용중임.


[기호 4] 시흥동 940-14
근린생활시설, 주택으로 이용중임.

설비내역

[기호 2] 시흥동 940-13
기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있음.


[기호 4] 시흥동 940-14
기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

- 본건 기호 3 토지 지상 위에 기호 4 건물과 연접하여 소유자 미상의 제시외건물㉠ (무단증축한 패널 8㎡ 근린생활시설(화장실 등) 1층, 주택과-15340호(2017.4.27.)에 의거 기호4 건물은 위반건축물로 표기되어있음)이 소재하는 바, 감정평가 목적을 고려하여 건축물대장상 등록 면적을 기준으로 구조, 용도, 사용자재, 시공정도, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가하였으니 경매진행시 소유권 확인 및 일괄경매여부를 확인 바라며 더불어 제시외건물 ㉠이 소유권 상이 등으로 경매 대상에서 제외되어 토지 소유권 행사에 제한을 받을 경우의 토지단가를 토지건물감정평가명세표 비고란에 병기하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

- 본건 기호 4 건물 옥상에 후첨 사진용지와 같이 소유자 미상의 제시외건물 (㉡ 옥탑 등, ㉢ 사무실 등)이 소재하여 이를 개략적인 목측 면적을 기준으로 내구연한, 구조, 용도 사용자재, 시공정도, 이용관리상태 등을 기준으로 관찰감가법을 병용한 원가법으로 감정평가 하였으니, 경매진행시 소유권확인 및 일괄경매여부 등 적절한 조치를 하시기 바람.

공부와의 차이

- 본건 기호 2 건물은 기준시점 현재 건축물현황도가 발급되지 않아, 이용상황 및 내부구조 등은 외부관찰 및 개략적인 목측에 의하였으며, 일부 건물은 공부(등기사항전부증명서 및 일반건축물대장 등) 면적과 현황 면적이 상이하여 목측에 의한 개략적인 현황 면적을 기준으로 감정평가하였으니, 경매진행시 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경372 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 940-13

용도: 근린시설

감정가: 1,661,880,180원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 148.30㎡ (약 44.86평)

건물면적: 79.27㎡ (약 23.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 금산초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 연립·다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 대체로 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 기호 1 토지(시흥동 940-13)는 용이하나, 기호 3 토지(시흥동 940-14)는 다소 불편할 수 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 제반 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호 1 토지(시흥동 940-13)는 인접지와 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

기호 3 토지(시흥동 940-14) 역시 인접지와 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호 1 토지(시흥동 940-13)는 대지 서측으로 약 40m 내외, 남측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

기호 3 토지(시흥동 940-14)는 대지 동측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

양 필지 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(주요산 주변)으로 지정되어 있습니다.

특히, 기호 1 및 기호 3 토지는 광로1류(폭 70m 이상)(접합)에 접합하며, 건축법상 건축선 지정(대상 도로 경계선 3M 후퇴) 규제가 적용될 수 있습니다.

2024년 9월 5일 기준으로, 두 필지 모두 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 지정 기간은 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지입니다. (지목 「도로」 한정)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리인 하나은행 근저당(2014.01.10. 접수, 312,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2014.01.10. 접수, 312,000,000원)

- 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (물건명세서 참고)

- 총 등기부채권액: 약 1,344,000,000원

3.2. 임차인 현황

본건에는 세 명의 임차인이 확인되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

* 임차인: 김 (박미마을,편한커피)

보증금: 10,000,000원, 차임: 900,000원

대항력: 없음

* 임차인: 박 (핸드폰할인매장)

보증금: 15,000,000원, 차임: 1,100,000원

전입(사업)일자: 2024-01-02

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원, 차임: 1,200,000원

전입일자: 2019-10-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

금산초등학교 인근의 근린생활시설 및 주택이 혼재된 지역으로, 주변에 다양한 편의시설과 주거 시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 현황

본건 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용되고 있습니다.

- 건물(기호 2, 시흥동 940-13): 근린생활시설로 이용 중이며, 사용승인일은 1966년 10월 20일입니다.

- 건물(기호 4, 시흥동 940-14): 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 1993년 11월 9일입니다.

4.3. 상가 건물로서의 잠재력

상업용 건부지로 이용 중인 토지와 근린생활시설로 활용되는 건물은 지역 내 소비 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 주변의 경쟁 상권 및 개발 가능성을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

금산초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 주변 시설

본건 주변은 주택가가 밀집한 지역으로, 주거 생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

(검색 결과, 본건 인근에 특이한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 금천구 시흥동 지역에 쓰레기 소각장 건설 관련 논의가 있었던 기록이 있으나, 현재 해당 부지와의 직접적인 연관성은 불분명합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 위반 건축물

기호 3 토지 지상에는 소유자 미상의 제시외건물 ㉠(패널 8㎡, 근린생활시설 - 화장실 등)이 소재하며, 기호 4 건물은 이와 연접하여 위반건축물로 표기되어 있습니다. 또한, 기호 4 건물 옥상에는 소유자 미상의 제시외 건물 ㉡ (옥탑 등) 및 ㉢ (사무실 등)이 소재합니다. 이러한 제시외 건물들은 경매 진행 시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 반드시 확인해야 하며, 토지 소유권 행사에 제한을 받을 가능성이 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

기호 2 건물은 사용승인일(1966.10.20.)이 오래되었으며, 건축물현황도가 발급되지 않아 이용 상황 및 내부 구조는 외부 관찰 및 개략적인 목측에 의존하여 감정평가되었습니다. 일부 건물 면적이 공부와 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

광로1류(폭 70m 이상), 건축선 지정(3M 후퇴), 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목 '도로' 한정) 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 중복병합사건 및 공동담보

중복 병합 사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 근린생활시설 및 주택 용도의 물건으로, 금산초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 16억 6천여만원입니다. 권리상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

그러나, 여러 개의 제시외 건물 존재, 기호 4 건물의 위반건축물 등재, 오래된 건물의 공부상 면적 불일치 가능성, 그리고 복잡한 토지이용계획상의 제한 등 잠재적 리스크가 상당수 존재합니다. 특히 제시외 건물로 인한 토지 이용의 제한 가능성은 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 금산초등학교 인근으로 교육 환경이 우수합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 위반건축물 및 제시외 건물 처리 방안 마련 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,661,880,180원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 명시된 여러 잠재적 리스크(제시외 건물, 위반 건축물, 공부상 차이, 토지이용 제한 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

리스크 요인 해소 가능성 및 예상 투입 비용을 면밀히 분석하여 낙찰가율을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.